V tejto súvislosti vyvstalo veľa otázok: v akých prípadoch sa uplatňujú obmedzenia odpočtu? Ak ste odpočet využili skôr, v akých prípadoch ho môžete „dostať“ pri kúpe nového bývania? Je možné získať odpočet úrokov z úveru, ak ste predtým odpočet použili len na kúpu bývania? V tomto článku sa pokúsime odpovedať na všetky tieto otázky. Upozornenie: Kľúčovým faktorom, od ktorého závisia obmedzenia odpočtu nehnuteľnosti, je dátum kúpy bývania, na ktoré dostanete (alebo chcete získať) odpočet „dátum kúpy bývania“ na účely tohto článku treba brať do úvahy: - dátum zápisu vlastníctva bytu podľa výpisu z Jednotného štátneho registra nehnuteľností pri kúpe na základe kúpno-predajnej zmluvy - dátum prevodu pri kúpe bytu na základe zmluvy o spoločnej nehnuteľnosti; účasť na výstavbe.
Odpočet dane pri predaji bytu - zmeny, ako ho získať
Typy kompenzácií Celkovo je v Rusku päť možností daňových odpočtov: Štandardné Ide skôr o odpočty súvisiace s výdavkami na deti Sociálne Patria sem výdavky na vzdelávanie, liečbu a charitatívne aktivity Nehnuteľnosť Tieto typy zahŕňajú nákup obytných priestorov alebo pozemky na bytovú výstavbu Profesionál Patria sem živnostníci a súkromní podnikatelia, ktorí vytvárajú umelecké diela Pre cenné papiere a FISS Tu sa berú do úvahy len tie transakcie, ktoré boli uskutočnené na organizovaných trhoch V prípade, ak má daňovník predpoklad na spracovanie takýto odpočet bude musieť zhromaždiť doklady v súlade s typovou náhradou.
Preto je dôležité vopred určiť skupinu výberu dane.
Odpočet majetku pri predaji majetku
Čo je to odpočítanie dane je postup, podľa ktorého štát vráti daňovníkovi časť daňových poplatkov, ktoré odviedol do rozpočtu.
Zvláštnosťou tohto postupu je skutočnosť, že existuje reálna možnosť získať daňové prostriedky v naturáliách.
Daňové úrady ich prevedú daňovníkovi bankovou kartou alebo poštovou poukážkou.
Info
Malo by byť zrejmé, že daňové odpočty sa neposkytujú všetkým občanom krajiny.
Ale len tým, na ktorých sa vzťahuje zákon o tomto postupe.
A existuje množstvo funkcií, s ktorými sa musíte vopred oboznámiť, aby ste sa nedostali do daňovej pasce.
Ako získať odpočet dane pri predaji bytu?
Pozornosť
Tieto transakcie musia byť podložené príslušnými dokumentmi.
Samostatné pravidlá na určenie doby vlastníctva Pri predaji bytu prijatého ako dedičstvo sa za začiatok vlastníctva považuje deň otvorenia dedičstva.
Pri predaji podielu na nehnuteľnosti často vznikajú kontroverzné otázky.
Manželka napríklad pôvodne vlastnila 1/3 podielu a následne na ňu prešli zvyšné 2/3.
Ktorý okamih sa považuje za začiatok obdobia vlastníctva? Podľa početných skorých upresnení ministerstva financií pred rokom 2014 sa doba vlastníctva celého bytu musela počítať od okamihu zápisu pôvodného podielu, pretože zmena veľkosti podielu nemá za následok zmena doby vlastníctva objektu.
Koľkokrát môžem podať priznanie na odpočet majetku?
Výpočet odpočtu majetku ^Na začiatok stránky 1 000 000 rubľov - maximálna výška odpočtu dane, ktorou sa prijímajú príjmy z predaja obytných domov, bytov, izieb, chát, záhradných domčekov, pozemkov, ako aj podielov na konkrétnom majetku možno znížiť; 250 000 rubľov je maximálna výška odpočtu dane, o ktorú možno znížiť príjem z predaja iného majetku, ktorého zoznam zahŕňa autá, nebytové priestory, garáže a iné položky.
Jednorazový odpočet nehnuteľnosti pri kúpe bytu/domu
Neexistujú žiadne dokladované výdavky na kúpu bytu.
Základ dane z príjmov fyzických osôb sa v tomto prípade zisťuje s redukčným koeficientom uplatneným na katastrálnu hodnotu bytu vo výške 0,7.
Katastrálna hodnota bytu s prihliadnutím na redukčný faktor: 3 000 000 RUB x 0,7 = 2 310 000 RUB.
Keďže príjmy Ivanova N.V. z predaja bytu je nižšia ako katastrálna hodnota bytu pri zohľadnení redukčného faktora 0,7, na daňové účely bude základ dane: 2 310 000 RUB. Daň z príjmov fyzických osôb si daňovník vypočíta takto: 2 310 000 RUB x 13 %= 300 300 RUB.
Koľkokrát môžete získať daňový odpočet v Rusku v roku 2018?
N 03-04-05/9-133). Podľa oficiálneho stanoviska sa teda majetková zrážka poskytuje všeobecne pre všetky predmety a jej celková výška by nemala presiahnuť sumu stanovenú v odsekoch. 1 odsek 1 čl. 220 daňového poriadku Ruskej federácie (pozri napríklad list Ministerstva financií Ruska z 25. apríla 2011 N 03-04-05/7-297).
Predtým sa v jednom z listov vyjadril názor, že odpočet sa poskytuje samostatne pre každý objekt.
Preto list Ministerstva financií Ruska z 19. júna 2007 N 03-04-05-01/192 uvádza, že odseky.
1 odsek 1 čl. 220 daňového poriadku Ruskej federácie neobsahuje obmedzenia týkajúce sa počtu predmetov, pri predaji ktorých je možné získať odpočet dane z nehnuteľností. Na základe toho sa pri predaji podielov vo viacerých nehnuteľnostiach zisťuje odpočet dane z nehnuteľností samostatne vo vzťahu k príjmom z predaja každej nehnuteľnosti.
Daňové úľavy: komu, za čo a koľko
Ustanovuje všetky typy vrátenia daní a nuansy získania týchto prostriedkov podľa daňového poriadku Ruskej federácie. V článku 78 sa špecifikuje algoritmus na získanie odpočtu. V odseku 7 sa teda uvádza lehota, v ktorej sa musí predložiť doklad o vyhlásení o návrate, aby bolo zaručené jeho doručenie. Federálny zákon č. 85-FZ „O zmenách a doplneniach...“ však určuje postup na vykonanie všetkých krokov na vykonanie odpočtu. Tu sú uvedené aj všetky nuansy poskytovania vrátenia peňazí a informácie o daňovom agentovi.
Pre najatých pracovníkov teda od roku 2016 takéto služby poskytuje ich zamestnávateľ.
Otázky záujmu Registrácia daňových odpočtov v Rusku zahŕňa pomerne komplikovaný postup. A daňovník by mal vopred pochopiť, že počas operácie odpočtu sa objavia rôzne ťažkosti a otázky. Mali by sa s nimi okamžite zaobchádzať.
Koľkokrát môžete využiť daňové úľavy pri predaji nehnuteľnosti?
Príklad: V roku 2014 Epifanova T.K. Kúpil som byt a dostal som odpočet z nehnuteľnosti na nákupné náklady. V roku 2017 si kúpila nový byt s hypotékou a bude si môcť odpočítať zaplatené úroky z úveru.
Príklad: V roku 2014 A.A Kúpil som si byt v hodnote 1 milión rubľov s hypotékou.
Cherezov A.A. dostala odpočet nákupných nákladov a odpočet úverových úrokov. V roku 2017 kúpil ďalší byt v hodnote 3 milióny rubľov. (aj pomocou úverových prostriedkov). Cherezov A.A. bude môcť získať dodatočný odpočet výdavkov na nákup (keďže ho nevyužil v plnej výške), ale nebude môcť získať dodatočný odpočet úverových úrokov, pretože sa poskytuje iba na jednu nehnuteľnosť.
Pri predaji majetku vo vlastníctve kratšom ako tri roky sa v súlade s ust. 220 daňového poriadku sa fyzickým osobám poskytuje odpočet dane z nehnuteľností. V akých prípadoch môžu jednotlivci využiť odpočet a v ktorých prípadoch budú zamietnuté? Pokračujeme v sérii materiálov venovaných problematike občanov s využitím zákonných preferencií - odpočítanie dane z nehnuteľností pri dani z príjmov fyzických osôb. V tomto materiáli sa budeme zaoberať možnosťou získania odpočtu na príklade praktických situácií, ktoré vznikajú pri predaji majetku. Je známe, že…
V roku 2017 kúpila byt za 3 milióny rubľov. Ukladová T.I. bude môcť získať dodatočný odpočet majetku za kúpu bytu vo výške 1,5 milióna rubľov. (vráti sa 195 tisíc rubľov). Nové pravidlá začali platiť aj pre odpočet úverových úrokov na bývanie zakúpené po 1. januári 2014:
- odpočet úrokov z úveru nesúvisí s odpočtom výdavkov na kúpu bývania a možno ho získať za samostatný objekt;
- maximálny odpočet za úverový úrok je 3 milióny rubľov. (má sa vrátiť 390 tisíc rubľov);
- na rozdiel od odpočtu výdavkov na kúpu bývania možno odpočet úverových úrokov získať len raz za život na jednu nehnuteľnosť;
Príklad: V roku 2016 Panyukov E.I. kúpil byt v hodnote 8 miliónov rubľov. Na kúpu bytu si vzal hypotéku vo výške 6 miliónov rubľov. (za ktorý zaplatí úrok vo výške 3,5 milióna rubľov) Panyukov E.I.
Odpočet dane z nehnuteľnosti 1 000 000 pri predaji, koľkokrát uplatniť
Ak chcete získať odpočet pri predaji bytu, musíte podať daňové priznanie MIFTS s nasledujúcou dokumentáciou:
- kúpno-predajná zmluva;
- pas (iný identifikačný doklad);
- doklady potvrdzujúce prijatie peňazí s účelom platby;
- alebo potvrdenie o prijatí peňažných prostriedkov v prípade platby v hotovosti.
Stiahnite si vzor potvrdenia o prijatí finančných prostriedkov na byt. Po preskúmaní vyhlásenia správca dane do 90 dní poukáže daňovníkovi splatnú zrážku na jeho účet. V prípade vyhýbania sa podávaniu hlásenia o príjme alebo uvádzaniu nepravdivých údajov čl. 198 Trestného zákona ustanovuje zodpovednosť. Porušovateľovi môže byť uložená značná pokuta a môže prísť aj o slobodu.
Dôkladná štúdia problému nie vždy zaručuje pozitívny výsledok.
Ruské ministerstvo financií spresnilo, že ak je predmetom zmluvy predaj podielu vo vlastníctve bytu ako samostatného predmetu predaja a kúpy, vlastníkovi podielu sa poskytuje odpočet dane z nehnuteľnosti vo výške nie viac ako 1 milión rubľov. V tomto prípade suma príjmov prevyšujúca sumu uplatneného odpočtu dane z nehnuteľností podlieha zdaneniu dane z príjmov fyzických osôb všeobecne ustanoveným spôsobom sadzbou 13 % ().
Odpočítanie dane z nehnuteľností sa poskytuje vo výške príjmov, ktoré daňovník v zdaňovacom období dosiahol z predaja najmä bytov alebo podielov (podielov), ktoré boli vo vlastníctve daňovníka po dobu kratšiu ako je minimálna maximálna doba vlastníctva. nehnuteľností, zriadených v súlade s (pre nehnuteľnosti nadobudnuté pred 1. januárom 2016 - vlastnené menej ako tri roky), nepresahujúce celkom 1 milión rubľov. ().
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve, sa zodpovedajúca výška odpočtu dane z nehnuteľnosti rozdelí medzi spoluvlastníkov tejto nehnuteľnosti v pomere ich podielov ().
Ak je teda predmetom kúpno-predajnej zmluvy byt, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve viacerých osôb, rozdelí sa zistená výška odpočtu dane z nehnuteľností medzi spoluvlastníkov tejto nehnuteľnosti v pomere ich podielov na vlastníctve bytov. tohto bytu. Pre každého vlastníka akcie by suma nemala presiahnuť 1 milión rubľov.
Zistite viac o daňových úľavách pre fyzické osoby, podmienkach ich poskytovania a dokladoch potrebných na registráciu u nás!
Dodajme, že namiesto odpočtu dane z nehnuteľností má daňovník právo znížiť si sumu svojich zdaniteľných príjmov fyzickej osoby o sumu, ktorú skutočne vynaložil a zdokladoval v súvislosti s obstaraním tohto majetku ().
Pre nehnuteľné veci nadobudnuté do vlastníctva po 1.1.2016:
Od zdanenia (a priznania) je oslobodený príjem daňovníka z predaja nehnuteľnosti za predpokladu, že takýto predmet bol vo vlastníctve daňovníka minimálne po dobu vlastníctva nehnuteľnosti alebo dlhšie.
Minimálna doba vlastníctva nehnuteľnosti je 3 roky pre nehnuteľnosti, pri ktorých je splnená aspoň jedna z týchto podmienok:
- vlastníctvo predmetu získal daňovník dedením alebo na základe darovacej zmluvy od jednotlivca uznaného za člena rodiny a (alebo) blízkeho príbuzného tohto daňovníka v súlade so zákonníkom o rodine Ruskej federácie;
- vlastníctvo k predmetu nadobudol daňovník v dôsledku privatizácie;
- vlastníctvo k predmetu získal daňovník - platiteľ nájomného prevodom majetku na základe zmluvy o doživotnom udržiavaní s vyživovanými osobami.
V ostatných prípadoch je minimálna doba vlastníctva nehnuteľnosti 5 rokov.
Pri nehnuteľných veciach nadobudnutých do vlastníctva pred 1.1.2016, ako aj pri ostatnom majetku (garáž, auto a pod.) - minimálna doba vlastníctva je 3 roky.
Ak je príjem z predaja nehnuteľnosti k 1. januáru roku predaja nižší ako 70 % z katastrálnej hodnoty tejto nehnuteľnosti, potom sa na daňové účely takýto príjem daňovníka berie do výšky katastrálnej hodnoty táto vlastnosť, vynásobená koeficientom 0,7.
Výpočet odpočtu majetku
1 000 000 rubľov– maximálnu výšku odpočtu dane, o ktorú možno znížiť príjmy získané z predaja obytných domov, bytov, izieb, chát, záhradných domčekov, pozemkov, ako aj podielov na určenej nehnuteľnosti;
250 000 rubľov– maximálnu výšku odpočtu dane, o ktorú možno znížiť príjem z predaja iného majetku (autá, nebytové priestory, garáže a iné veci).
Daňovník má právo namiesto uplatnenia odpočtu majetku znížiť výšku príjmu z predaja majetku o skutočne vynaložené a zdokumentované výdavky priamo súvisiace s obstaraním tohto majetku. V určitých situáciách to môže byť výhodnejšie ako použitie odpočtu majetku.
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá je v spoločnom alebo spoločnom spoluvlastníctve, sa zodpovedajúca výška odpočtu dane z nehnuteľnosti (1 000 000 rubľov alebo 250 000 rubľov) rozdelí medzi spoluvlastníkov tejto nehnuteľnosti v pomere k ich podielu alebo dohodou medzi nimi (v v prípade predaja nehnuteľnosti nachádzajúcej sa v bezpodielovom spoluvlastníctve).
Ak daňovník predal v jednom roku viacero nehnuteľností, uvedené limity sa aplikujú súhrnne za všetky predávané veci, a nie za každú vec samostatne.
Ak sumy prijaté z predaja majetku nepresiahnu stanovené limity, povinnosť podať priznanie zostáva zachovaná a povinnosť platiť daň nevzniká.
Príklad výpočtu
V roku 2017 Kotov S.A. predal byt za 3 000 000 rubľov, ktorý kúpil v roku 2015 za 2 500 000 rubľov.
Keďže byt bol vo vlastníctve Kotov S.A. kratšiu ako minimálnu dobu vlastníctva, vo vzťahu k dosiahnutým príjmom z jej predaja je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb za rok 2017.
Pri priznaní odpočítania dane z nehnuteľností v takomto priznaní je zdaniteľný príjem Kotova S.A. bude 2 milióny rubľov a
Daň z príjmu fyzických osôb = (3 000 000 RUB – 1 000 000 RUB) x 13 % = 260 000 RUB
Ak Kotov S.A. vo vyhlásení neprizná odpočet majetku, ale zníži príjem z predaja bytu o sumu zdokumentovaných výdavkov, jeho zdaniteľný príjem bude 500 000 rubľov a daň z príjmu fyzických osôb bude 65 000 rubľov:
Daň z príjmu fyzických osôb = (3 000 000 rubľov – 2 500 000 rubľov) x 13 % = 65 000 rubľov.
Príklad výpočtu
Príjem Ivanov N.V. z predaja bytu kúpeného v roku 2016 v roku 2017 v hodnote 2 100 000 RUB.
Katastrálna hodnota bytu k 1. januáru bežného roka, v ktorom bola vykonaná štátna registrácia prevodu vlastníctva tohto bytu, predstavovala 3 300 000 rubľov. Neexistujú žiadne dokladované výdavky na kúpu bytu.
Základ dane pre daň z príjmov fyzických osôb sa v tomto prípade zisťuje s redukčným koeficientom uplatneným na katastrálnu hodnotu bytu vo výške 0,7.
Katastrálna hodnota bytu s prihliadnutím na redukčný faktor:
3 300 000 RUB x 0,7 = 2 310 000 rub.
Keďže príjmy Ivanova N.V. z predaja bytu je nižšia ako katastrálna hodnota bytu pri zohľadnení redukčného faktora 0,7, na daňové účely bude základ dane: 2 310 000 RUB.
Zároveň Ivanov N.V. má právo uplatniť si odpočet dane z nehnuteľnosti vo výške 1 000 000 rubľov.
Daň z príjmov fyzických osôb si daňovník vypočíta takto:
(2 310 000 RUB – 1 000 000 RUB) x 13 % = 170 300 RUB
Odpočítanie majetku spojeného s predajom majetku, na rozdiel od odpočtu spojeného s kúpou bývania, možno uplatniť neobmedzene, avšak s výhradou obmedzenia maximálnej výšky odpočtu dane z nehnuteľností (1 000 000 rubľov alebo 250 000 rubľov) v dani. obdobie. Na uplatnenie práva na odpočet je platiteľ dane povinný:
2 Pripravte si kópie dokumentov potvrdzujúcich skutočnosť predaja nehnuteľnosti.
Napríklad kópie zmlúv o kúpe a predaji nehnuteľností, zámenných zmlúv atď.
3 Ak si daňovník uplatní odpočet vo výške výdavkov priamo súvisiacich s obstaraním predávanej nehnuteľnosti, pripravte si dodatočne kópie dokladov potvrdzujúcich tieto výdavky
(potvrdenky o pokladni, predaji a pokladničné doklady, bankové výpisy, platobné príkazy, potvrdenie od predávajúceho o prijatí peňažných prostriedkov a pod.), ako aj iné doklady potvrdzujúce skutočnosť nadobudnutia predávaného bytu, napr. zmluvy.
4 Predložte daňovému úradu v mieste vášho bydliska vyplnené daňové priznanie s kópiami dokladov potvrdzujúcich nárok na odpočet pri predaji nehnuteľnosti.
Pri predkladaní kópií dokladov potvrdzujúcich nárok na odpočet daňovému úradu musíte mať pri sebe ich originály na overenie daňovým kontrolórom.
Najpohodlnejší spôsob, ako vyplniť daňové priznanie a odoslať ho spolu s podpornými dokladmi daňovému úradu, je online cez internetovú službu „Osobný účet daňového poplatníka pre fyzické osoby“
Posledná aktualizácia v júni 2019
Príjem takmer akéhokoľvek príjmu podlieha zdaneniu. Akú daň z predaja bytov musí vlastník zaplatiť? Daň z príjmu alebo, ako správne, daň z príjmu fyzických osôb. Všetci vlastníci nehnuteľností musia vedieť, že predaj bývania nie je vždy zdaniteľný:
- Ak je byt vo vlastníctve viac ako 3 roky (od roku 2016 - 5 rokov) - oslobodenie od dane.
- Ak sa predá lacnejšie ako kúpené (ale drahšie ako 70% z hodnoty katastra), tak nemusíte platiť nič.
Sadzba dane
Fyzické osoby platia daň z príjmu zo všetkých svojich príjmov. Predaj nebytových priestorov priamo súvisí s daňou z príjmov fyzických osôb. Daňové sadzby:
- Pre obyvateľov – 13 % (z príjmov z predaja);
- Pre nerezidentov – 30 % (z plnej predajnej ceny).
Čo sa zdaňuje?
- pre odpočty majetku (len pre rezidentov);
- na výdavky, ktoré vlastník bytu vynaložil pri jeho kúpe.
To znamená, že si vyberte z 2 možností pre konkrétny majetok iba jednu vec alebo odpočet majetku (1 milión rubľov) alebo náklady na jeho nákup.
Tento článok sa bude zaoberať predajom rezidenčných nehnuteľností a účtovaním odpočtu majetku vo výške 1 milióna rubľov. (byty, domy, privatizované chaty, izby, pozemky, ako aj podiely na tomto majetku). Majetok ako garáže, parkovacie miesta, nedokončené stavby, autá sú ďalším majetkom. Pri jeho predaji môžete použiť odpočet majetku iba 250 tisíc rubľov. (cm).
Určenie držby nehnuteľnosti
Ako zistiť, či uplynula lehota, po ktorej môžete predať byt, aby ste neplatili daň? Takmer vždy referenčný dátum je uvedený v osvedčení o vlastníctve (výpis zo štátneho registra). Existujú tri výnimky:
- dedenie - odpočítavanie pri prevzatí bytu do dedičstva začína odo dňa smrti poručiteľa.
- družstvo - deň vyplatenia posledného podielu alebo podpisu prevodnej listiny. Ide o dátum, ku ktorému prechádza vlastnícke právo k bytu z družstva na vlastníka.
- ak bola nehnuteľnosť zapísaná pred rokom 1998, tak na ňu nebolo vydané potvrdenie. Zohľadňujú sa dokumenty tej doby (nákup a predaj, certifikáty ZINZ atď.).
Niektoré situácie majú svoje vlastné nuansy, napríklad:
Vlastníkov bytov bolo viacero. Jeden z nich odkúpi všetky akcie a stane sa jediným vlastníkom nehnuteľnosti. Má platiť daň, ak v čase predaja bytu uplynulo menej ako 3 (5) rokov od transakcie na kúpu akcií? Nie, pretože na zmene podielového vlastníctva nezáleží. Ak od dátumu pôvodnej registrácie uplynulo viac ako 3 (5) rokov, daň z príjmu fyzických osôb platiť nemusíte.
Majitelia súkromných domov môžu dokončiť ich výstavbu. Je potrebné v tomto prípade platiť daň pri predaji nehnuteľnosti, ak dokončenú časť bývania vlastní menej ako 3 (alebo 5) rokov? Ak sa zmenili vonkajšie hranice domu (urobili sa zmeny a doplnky v katastrálnom pláne), bude potrebné zaplatiť daň z príjmu fyzických osôb.
Predaj bytu kúpeného pred rokom 2016
Ak predáte nehnuteľnosť do 3 rokov od zapísania nehnuteľnosti a dosiahnete zisk, potom bude prijatý príjem podliehať dani z príjmov fyzických osôb. Na zníženie sumy dane môžete použiť:
- Odpočet - jeden milión rubľov. Predajca bytu, ktorý je vo vlastníctve menej ako 3 roky, má právo na odpočet 1 milióna rubľov iba raz za zdaňovacie obdobie (za rok). To znamená, že pri predaji 2 a viac nehnuteľností za rok sa môže použiť len na jednu.
- Náklady na jeho obstaranie- teda daň sa platí z rozdielu medzi príjmom z predaja a počiatočnými nákladmi na obstaranie nehnuteľnosti.
Príklad 1: Byt bol predaný za 10,6 milióna rubľov, kúpený za 8,4 milióna rubľov, daň z príjmu fyzických osôb je možné vypočítať dvoma spôsobmi, druhá možnosť je ziskovejšia (majiteľ má právo vybrať si možnosť výpočtu dane, ktorá bude najvýhodnejšia pre on):
- (8,4 – 1) x 13 % = 962 000 rub.
- (10,6 – 8,4) x 13 % = 286 000 rubľov.
Vo väčšine prípadov nemá zmysel využívať odpočet majetku. Spravidla sa používa, ak:
- náklady na nákup bývania sú nižšie ako 1 milión rubľov (je jednoduchšie použiť tento odpočet ako potvrdiť výdavky na nákup);
- byt sa zdedil (bude aj malo vydavkov, ktore si bude mozne znizit zaklad dane);
- nebol darom od blízkeho príbuzného;
- predaj darovaného bytu (od blízkeho príbuzného) v najbližších 3 rokoch od darovania.
Predaj bytu zaregistrovaný po 1.1.2016
Zmeny v daniach pri predaji bytu v roku 2016 ovplyvnili:
- Dĺžka funkčného obdobia, v ktorej príjem z jej predaja podlieha zdaneniu 5 rokov (60 mesiacov).
- Nehnuteľnosť zapísaná od 1.1.2016.
- Základ dane: daň z predaja bytu sa vypočíta z najväčšej sumy, po porovnaní zmluvnej ceny a katastrálnej hodnoty.
Pre koho sú tieto pravidlá relevantné?
- Po prvé, daň z predaja bytov pre fyzické osoby. Toto neplatí pre IP.
- Po druhé, zákon sa vzťahuje na nehnuteľnosti, ktoré sa nevyužívajú na podnikanie.
- Do tretice, novinky sa týkajú nehnuteľností zaregistrovaných po 1. januári 2016. Pri nehnuteľnostiach nadobudnutých pred rokom 2016 zostáva oslobodenie od dane, ak doba vlastníctva presiahla 3 roky (36 mesiacov).
Príklad 2: Obytný priestor bol kúpený v júni 2015 a predaný v júli 2018. Pri predaji teda nie je potrebné platiť daň z príjmu fyzických osôb, keďže bol vlastnený viac ako tri roky.
Funkčné obdobie 3 roky zostáva:
Existujú však aj výnimky. Trvanie vlastníctva nehnuteľnosti 3 roky na následný predaj bez zaplatenia dane v roku 2019 zostáva na:
- byty, ktoré zdedili ich majitelia;
- majetok prevedený ako dar blízkymi príbuznými (v súlade s článkom 14 zákona o rodine);
- nehnuteľnosti registrované počas skončenia privatizácie;
- nehnuteľnosť získaná na základe nájomnej zmluvy.
Teraz sa pri výpočtoch zohľadňuje katastrálna hodnota nehnuteľností
Už v roku 2016 je potrebné brať do úvahy katastrálnu hodnotu bývania. Suma podliehajúca zdaneniu – maximálna výška:
- Alebo cena dohodou;
- Alebo katastrálna hodnota vynásobená koeficientom 0,7.
Inými slovami, je potrebné porovnať cenu, za ktorú sa byt predal, a jeho skutočnú katastrálnu hodnotu, vynásobenú koeficientom 0,7. Z najvyššej z týchto hodnôt musíte zaplatiť daň.
Príklad 3: Občan kúpil byt v roku 2017 v hodnote 5,8 milióna rubľov, o niečo neskôr ho predal za 7,3 milióna rubľov. Katastrálna hodnota je 8,9 milióna rubľov. Ak sa katastrálna hodnota vynásobí faktorom 0,7, potom sa suma rovná 6,2 milióna rubľov. bude nižšia ako uvedená zmluvná cena. Preto bude potrebné vypočítať daň z príjmu zo zmluvnej predajnej hodnoty 7,3 milióna rubľov. Daň z príjmu fyzických osôb = (7,3 – 5,8) x 13 % = 195 000 rubľov.
Katastrálna hodnota nehnuteľností musí byť určená k 1.1.2016. Ak krajské úrady nevykonali daňový výmer, potom na účely vyrubenia dane z príjmov fyzických osôb stále berú dojednanú predajnú cenu. Podobne sa vykoná výpočet z katastrálnej hodnoty.
V situáciách, keď je katastrálna hodnota nehnuteľnosti nižšia alebo rovná zrážke za predaj bytu (1 milión rubľov), nie je potrebné platiť daň, ale ak bola vo vlastníctve menej ako 3 (5 rokov) ), občan nie je oslobodený od podávania priznania.
Príklad 4: Občan kúpil dom v máji 2017 za 672 000 RUB av januári 2018 ho predal za 953 000 RUB. Je výhodnejšie zvoliť si odpočet majetku:
- (953 000 – 1 000 000) x 13 %) - daň sa neplatí.
- (953 000 – 672 000) x 13 % = 36 530 RUB.
Majitelia nehnuteľností si tak ako doteraz môžu uplatniť právo neuplatniť si odpočítanie dane, ale zaplatiť daň z príjmu z rozdielu medzi predajnou cenou a pôvodnou kúpnou cenou nehnuteľnosti, ak sa im to viac oplatí.
Príklad 5: V roku 2017 bola kúpená izba za 1 300 000 rubľov, v roku 2019 sa predala za 1 250 000 rubľov. Je výhodnejšie použiť nie odpočet majetku, ale výdavky na nákup, potom sa neplatí daň (1250 000 - 1 300 000) x 13 % = 0.
Ak bol predávaný byt daný do daru alebo dedený
V tomto prípade pri predaji (predtým 36 mesiacov) po:
- dátumy dedenia (deň úmrtia poručiteľa);
- dátum registrácie majetku (ak bol darovaný).
Pri jeho kúpe nevznikajú žiadne výdavky a výdavky (štátna povinnosť a pod.) nie sú porovnateľné s predajnou cenou. Preto je výhodnejšie využiť odpočet majetku vo výške 1 milióna rubľov. Okrem toho môžete použiť odpočty alebo výdavky. Preto väčšina ľudí volí odpočet.
Príklad 6: Občan vstúpil do dedičstva v roku 2017 a predáva zdedený byt v roku 2018. Odhadovaná hodnota bola 2,5 milióna rubľov, katastrálna hodnota 2,6 milióna rubľov, byt predáva za 2,3 milióna, keďže ho vlastnil necelé tri roky. musíte zaplatiť daň a odhadovaná (resp. katastrálna) hodnota nehnuteľnosti nemôže byť braná do úvahy ako výdavky, pretože sa to dedí. Katastrálny porovnávame so zmluvným (2,6 mil. * 70 %) = 1,82 mil. zmluvná je vyššia, preto sa výpočet vykoná zo zmluvnej: (2,3 -1 mil. (zrážka)) * 13 % = 169 000 rubľov. A ak byt nepredáte do 36 mesiacov, tak nemusíte platiť žiadne priznanie ani daň.
Príklad 7: Matka dala svojej dcére byt v roku 2018 (kvôli blízkym príbuzným), ale dcéra predala byt v roku 2019 za 1,8 milióna rubľov. Daň bude: (1,8 - 1 milión) * 13% = 104 000 rubľov.
A čo nerezidenti?
Daňovým rezidentom je fyzická osoba (bez ohľadu na to, či je občanom Ruskej federácie alebo cudzincom), ktorá sa nepretržite zdržiava na území Ruskej federácie najmenej 183 dní v kalendárnom roku. Ak jednotlivec trávi väčšinu roka v zahraničí, potom je nerezidentom Ruska.
Predtým (do roku 2019) platili nerezidenti daň z predaja bytu vo výške 30 % bez ohľadu na to, kedy a z akého dôvodu bol byt/dom/izba kúpený.
Teraz došlo k úprave daňového poriadku. A nerezident je oslobodený od platenia dane z príjmu fyzických osôb, ak vlastnil nehnuteľnosť:
- 3 roky- keď bol zakúpený pred rokom 2016 (alebo zdedil alebo daroval blízky príbuzný);
- 5 rokov- ak ste sa stali vlastníkom po 1.1.16.
Avšak ani odpočet 1 milión, ani odpočet na kúpu bývania vo výške 2 milióny, ani zohľadnenie výšky výdavkov pri jeho kúpe sa na nich nevzťahujú. Ukazuje sa, že pre nerezidenta je lepšie počkať 3 (5 rokov), inak bude musieť zo sumy predaja bytu zaplatiť daň vo výške 30 %.
Predaj a kúpa bytov v tom istom roku
Je potrebné platiť daň z predaja bytu, ak sa súčasne (alebo jednoducho v tom istom roku) jeden byt predal a druhý, drahší alebo lacnejší, sa kúpil? Áno, ak sa predávaný byt predal za viac, ako sa kúpil. To znamená, že sa vytvoril zisk. Ak ste však nikdy nepoužili odpočet majetku (ako kupujúci, 2 milióny rubľov), môžete znížiť daň splatnú v danom roku. V tomto prípade má vlastník nehnuteľnosti právo na dva odpočítania dane naraz:
- za kupovaný byt, ak právo na odpočet (2 milióny rubľov pri nákupe) nebolo využité skôr (alebo nebolo využité v plnej výške od roku 2014).
- pri predaji bytu(1 milión rubľov), ak sa tento odpočet nepoužil v roku, keď bol majetok predaný za iný predmet (ak je výhodnejšie použiť kúpnu cenu, môžete použiť náklady na jeho obstaranie a nie odpočet).
Odpočet majetku vo výške 2 miliónov rubľov pri kúpe bytu
Pri kúpe majetku môže daňovník využiť odpočet majetku vo výške 2 miliónov rubľov. Daňovník však môže takýto odpočet získať iba raz za celý život. Pri kúpe bývania po roku 2014, ak občan predtým nevyužil odpočet na kúpu, môže si uplatniť odpočet na rôzne nehnuteľné predmety, ak jeden nebol úplne splatený. To znamená, že rozdeľte odpočet na rôzne zakúpené bývanie.
Ak chcete získať odpočet pri kúpe bytu, musíte:
- nehnuteľnosť sa musí nachádzať na území Ruskej federácie;
- Prostriedky na nákup ako pôžičku môžete získať iba od domácich úverových spoločností;
- byť rezidentom Ruska;
- zdokumentujte transakciu a výšku vášho príjmu.
Pri kúpe nehnuteľnosti sa odpočet znižuje o ostatné príjmy daňovníka (mzdy, predaj iného majetku podliehajúceho zdaneniu).
Príklad 8: V roku 2018 si občan kúpil byt v hodnote 1,35 milióna rubľov. Jeho priemerná mzda za mesiac je 120 tisíc rubľov a v osvedčení 2-NDFL za rok 2018 bol jeho príjem 1 440 000 rubľov. Môže využiť odpočet pri nákupe a vrátiť daň z príjmu fyzických osôb vo výške 175 500 rubľov (1,35 milióna * 13 %) a zostane mu aj zostatok (2 milióny – 1,35 milióna = 650 tisíc rubľov), ktorý pri kúpe prejdite na inú nehnuteľnosť. Keď v roku 2019 kúpi dom za 1,62 milióna rubľov. , môže vrátiť zostatok (na rovnakej úrovni platu) a vrátiť 84 500 rubľov. (13 % zo 650 000 rubľov), daň zrazená z jeho platu v roku 2019.
Zrážky za predaj jedného bytu a kúpu druhého, ak občan predtým nevyužil zrážku 2 mil.
Výpočet dane po predaji bytu, ktorý je vo vlastníctve menej ako 3 (5) rokov, je možné vykonať len jedným z dvoch spôsobov:
- Použitie zrážok;
- Znížením príjmu o výdavky vynaložené na pôvodnú kúpu tohto bytu.
Uveďme si niekoľko typických prípadov, keď občan v tom istom roku predal jednu nehnuteľnosť a nadobudol druhú. Zároveň ešte nevyužil daňový odpočet za nákupy (2 milióny rubľov):
Byt na predaj bol dar (dedičstvo) alebo stojí menej ako 1 milión rubľov.
Príklad 9: Byt získaný ako dedičstvo bol predaný za 3,4 milióna rubľov, v tom istom roku bol zakúpený ďalší za 2,8 milióna rubľov, občan predtým nevyužil odpočet 2 miliónov: (3,4 milióna - 1 milión (odpočet pri predaji)) = 2,4 miliónov - základ dane. Potom 2,4 milióna - 2 milióny (odpočet pri nákupe) = 400 000 rubľov. nový základ dane po prijatí odpočtu. Splatná daň bude 52 000 rubľov. (400 tisíc rubľov * 13%).
Príklad 10: Byt bol predaný za 3,5 milióna rubľov, predtým bol zakúpený za 0,8 milióna rubľov. Potom bol zakúpený druhý byt za 3,1 milióna rubľov. Keďže kúpna cena prvého bytu (800 tisíc rubľov) je nižšia ako odpočet 1 milióna, je výhodnejšie využiť odpočet. Základ dane za predaný byt bude (3,5 - 1 milión) = 2 500 000 rubľov. Potom môžete použiť odpočet 2 500 000 - 2 000 000 = 500 000 rubľov, daň bude 65 000 rubľov.
Ak je kupovaný byt menej ako 2 milióny rubľov.
Príklad 11: Zdedený byt bol predaný za 2,3 milióna rubľov, nový byt bol kúpený za 1,5 milióna rubľov. Pri použití odpočtu bol základ dane 2,3 - 1 milión rubľov = 1,3 milióna rubľov. môže sa znížiť o 1,5 milióna rubľov, t.j. 1,3 -1,5 = - 0,2 milióna rubľov. Tu sa ukazuje - 200 000 rubľov. tie. musí vrátiť 13 % z dane z rozpočtu, čo je 26 000 rubľov. A iba ak občan tento rok dostane takýto príjem (osvedčenie od zamestnávateľa 2NDFL), dostane z rozpočtu 26 000 rubľov.
Príklad 12: Byt sa predal za 4,3 milióna rubľov, predtým bol kúpený za 2,1 milióna rubľov. Potom bol zakúpený druhý byt za 1,7 milióna rubľov. Základ dane pri predaji bude 4,3 - 2,1 = 2,2 milióna rubľov. Znižujeme ho o 1,7 milióna rubľov. 2,2 -1,7 = 0,5 milióna rubľov. Z tejto sumy musíte zaplatiť daň 500 000 * 13% = 65 000 rubľov.
Ak je kupovaný byt viac ako 2 milióny rubľov.
Príklad 13: V roku 2018 občan predal starý byt za 4,8 milióna rubľov. (kúpil za 3,5 milióna rubľov) a kúpil nový za 3,1 milióna rubľov. Právo využiť odpočet pri kúpe nového bytu od občana ešte nebolo využité (2 milióny RUB):
- Prvý spôsob výpočtu dane z príjmu fyzických osôb: (4,8 – 1 (odpočet pri predaji) – 2 (odpočet pri kúpe)) x 13 % = 234 000 rubľov.
- Druhý spôsob výpočtu dane z príjmu fyzických osôb: (4,8 – 3,5 (výdavky)) = 1,3 milióna rubľov. Keďže nový byt stojí viac ako 3,1 milióna rubľov, môžeme využiť plný odpočet 2 miliónov rubľov. Znižujeme odpočet o 1,3 - 2 milióny rubľov. = - 0,7 milióna rubľov. To znamená, že sa ukáže ako „mínus“ a ak je príjem občana za rok (osvedčenie o dani z príjmu fyzických osôb 2) 700 000, potom sa mu z rozpočtu vráti 13% (91 000 rubľov). Ak napríklad mzdy za rok dosiahli 500 tisíc rubľov, vrátenie dane bude 65 tisíc rubľov. A zvyšná daň 26-tisíc sa môže vrátiť budúci rok.
- Ukazuje sa, že pre daňovníka je výhodnejšia možnosť 2.
Niektoré daňové úrady sa však domnievajú, že môžete použiť iba jeden odpočet (1 milión pre predávajúcich) a až potom priznať ďalší (2 milióny pre kupujúcich). Tu sa môžete dohadovať s daňovým úradom. Takéto argumenty sú namieste, ak občan predal dom napríklad v roku 2018 a kúpil si nový v roku 2019, t.j. transakcie neboli v rovnakom zdaňovacom období. Daňovník platí daň len z rozdielu všetkých svojich príjmov a všetkých výdavkov a ak bol nákup a predaj uskutočnený v tom istom roku, potom môže využiť odpočet pri kúpe aj odpočet pri predaji.
Predaj podielu na byte
Pri predaji podielu nehnuteľnosti si môžete znížiť základ dane aj o náklady spojené s kúpou tohto podielu (pomerne). Spolu s vyhlásením je potrebné na overenie predložiť doklady potvrdzujúce kúpnu cenu. V tomto prípade môže existovať niekoľko nuancií:
Účtovanie kúpnej ceny bytu pri predaji podielu
Príklad 14: v roku 2017 občan kúpil podiel v byte za 2,3 milióna rubľov, potom ho predal za 2,5 milióna Vlastnil podiel menej ako 5 rokov, daň bude 200 000 * 13% = 26 000 rubľov.
Podiel na byte sa spravidla samostatne neodkupuje. Častejšie sa stáva majetkom spolu so samotným bytom, ktorý kúpili akcionári (rodina). Potom sú náklady na kúpu podielu buď uvedené v zmluve o predaji samotného bytu, alebo sú určené pomocou jednoduchého vzorca (ak cena každého podielu nie je uvedená v zmluve):
Celkové nákupné náklady x Veľkosť podielu = Podielové nákupné náklady
Príklad 15: Pár si kúpil byt za 4,3 milióna rubľov v spoločnom vlastníctve 1/2 podielu. O rok neskôr bol byt predaný za 4,5 milióna rubľov. Tie. rodina dostala príjem z predaja (4,5 -4,3) = 200 000 rubľov. Ale každý musí predložiť vyhlásenie a zaplatiť rovnakú sumu (4,5 milióna/2 - 4,3/2) * 13% = 13 000 rubľov. Manžel aj manželka dostali príjem 100 000 rubľov. z predaja svojho podielu, tak každý zaplatí daň 13 tisíc rubľov.
Zaúčtovanie majetkového odpočtu 1 mil. pri predaji podielu bytu
Pri predaji majetku, ktorý je v podielovom vlastníctve, sa môže brať do úvahy celá výška odpočtu (1 milión rubľov), ale musí byť rozdelená medzi spoluvlastníkov iba V PROMERNE k ich podielom. Keďže takýto odpočet sa poskytuje za majetok, a nie vo vzťahu ku každému predávajúcemu a nie na každý podiel. Ukazuje sa nasledovné:
- Úplný odpočet si môžete uplatniť, ak podiel predávate samostatne, ako samostatný predmet (t.j. každý vlastník predáva svoj podiel na základe samostatnej kúpno-predajnej zmluvy a kupujúci dostane niekoľko Listov vlastníctva (zmluvy s každým predávajúcim)), List Federálnej daňovej služby z 25. júla 2013 N ED-4-3/13578, List Federálnej daňovej služby z 2. novembra 2012 N ED-4-3/18611.
- Ak predávate byt ako jeden objekt spolu s ostatnými vlastníkmi (vrátane vášho podielu), potom odpočet vo výške 1 milióna rubľov. sa rozdelia medzi vlastníkov podľa ich podielu.
Príklad 16: Trojčlenná rodina predáva byt získaný dedením, preto kúpnu cenu nie je možné zohľadniť vo výdavkoch, môžete použiť len odpočet. Byt sa predal za 4,6 milióna rubľov, každý má 1/3 podiel.
- Variant 1: Je vyhotovená jedna kúpno-predajná zmluva, byt sa predáva ako jeden objekt. Každý z vlastníkov platí takúto daň (4,6 milióna/3 - 1 milión/3) * 13% = 156 000 rubľov.
- 2. možnosť: Pre každý podiel je vyhotovená samostatná kúpno-predajná zmluva a kupujúci dostane 3 listy vlastníctva (výpisy zo štátneho registra). Tu každý majiteľ dostane odpočet 1 milión rubľov. A daň, ktorú má zaplatiť každý predajca, bude (4,6 milióna/3 -1 milión) * 13 % = 69 333 rubľov. Kupujúcemu bytu však táto možnosť nemusí vyhovovať a daňová inšpekcia môže takýto obchod považovať za daňový únik.
Existujú situácie, keď jeden z akcionárov vlastní nehnuteľnosť viac ako 3 (5) rokov a je oslobodený od podávania priznania a platenia daní, zvyšok menej ako 3 (5) rokov a musí sa hlásiť Federálnej daňovej službe. Keďže v zmluve o kúpe a predaji bytu si môžu spoločníci ustanoviť akýkoľvek iný postup pri rozdeľovaní príjmu, t.j. nie sú viazané na veľkosť svojich podielov, väčšinu príjmov z bytu je možné rozdeliť v prospech vlastníka oslobodeného od dane. A predať byt ako jeden objekt, ale v zmluve uviesť, koľko stojí každý podiel.
Príklad 17: Matka, dcéra a syn predávajú byt za 1,8 milióna rubľov. v roku 2018. Matka je vlastníkom svojho 1/2 podielu viac ako 5 rokov a deti vstúpili do dedenia po smrti otca nedávno a 1/4 podiel vlastnia necelých 5 rokov. Dohoda stanovuje, že príjem z jeho predaja sa rozhodol rozdeliť takto:
- dcéra a syn - každý 0,333 milióna rubľov,
- matka (1,8 - 0,333 - 0,333) = 1,134 milióna rubľov.
Matka neplatí daň, keďže je od platenia oslobodená a deti využívajú zrážku: 0,333 mil. (príjem z predaja podielu) – 0,333 mil. (1 mil. zrážka / 3) = 0. zaplatiť, ale deti musia predložiť vyhlásenie s dokladmi.
Tu sú aj úskalia, a to fakt, že pri predaji nehnuteľnosti od roku 2016 bude výpočet dane závisieť od katastrálnej hodnoty (najmenej 70 %) a základ dane je potrebné vypočítať v pomere k podielu vlastníkov. Ak je zmluvná hodnota nižšia ako 70 % podielu podľa katastrálnej hodnoty, potom sa pri výpočte vychádza z tejto hodnoty, a nie tej, ktorá je uvedená v zmluve.
Vráťme sa k príkladu 17, ak je katastrálna hodnota takéhoto bytu 1,9 milióna rubľov. Potom bude 1/4 podielu dcéry a syna 475 000 rubľov. Na výpočet dane z príjmu fyzických osôb by základ dane nemal byť nižší ako 70 % katastrálnej sumy, konkrétne nie menej ako 332 500 rubľov, ale v tomto prípade je zmluvná suma 333 333 rubľov, čo znamená, že výpočet je založený na zmluvnej výške a dcéra a syn neplatia daň.
Kedy podať priznanie a zaplatiť daň
Výpočet dane (aj keď je nula), vyhlásenie o odpočítaní, skutočnosť predaja majetku, ktorý bol vo vlastníctve kratšie ako 3 (5) rokov, musí byť zohľadnený vo vyhlásení 3-NDFL.
- Termín na vyhlásenie- v nasledujúcom roku po predaji/kúpe bytu - do 30. apríla.
- Termín zaplatenia dane- ak je potrebné zaplatiť daň, do 15. júla.
Ak chcete ušetriť na vyplnení vyhlásenia (v priemere si súkromné organizácie účtujú 500 - 2 000 rubľov za jeho vyplnenie), môžete na to prísť sami; Mali by ste si stiahnuť program a vyplniť ho intuitívne, pozri (tu môžete vidieť, ako vyplniť informácie o sebe a zadať rôzne kódy):
- Kód príjmu:
- 1510 - suma dohodou na predaj bytu, domu
- 1511 - dojednaná výška podielu bytu, domu
- Kód výdavkov/odpočtov
- 901 - ak je odpočet majetku 1 milión rubľov.
- 903 - ak sa potvrdia náklady na jeho obstaranie.
Doklady priložené k vyhláseniu
K vyhláseniu 3-NDFL priložte kópie všetkých dokumentov potvrdzujúcich transakciu:
Spôsoby prezentácie:
- Pošta - balík dokumentov môžete poslať poštou so zoznamom príloh, za dátum odoslania sa považuje dátum prijatia dokumentov daňovým úradom.
- Osobne - môžete to urobiť osobne (najlepšie).
- Na základe splnomocnenia - zástupca môže prijímať písomnosti aj na základe splnomocnenia overeného notárom.
- Prostredníctvom svojho osobného účtu na webovej stránke Federálnej daňovej služby, teda v elektronickej podobe.
Zostavte balík dokumentov v 2 kópiách, jeden by mal zostať s vami (so značkou v zozname prijatia dane), druhý by mal byť zaslaný Federálnej daňovej službe.
Daň z príjmu fyzických osôb je možné zaplatiť v ktorejkoľvek banke. Je lepšie získať potrebné podrobnosti od daňového úradu, môžete ich nájsť aj na webovej stránke Federálnej daňovej služby alebo prostredníctvom portálu Štátnych služieb.
Následky: nezaplatil daň pri predaji bytu a/alebo nepredložil 3-NDFL daňovému úradu
Neposkytnutie daňového priznania včas a/alebo oneskorené zaplatenie daní (termín do 30. apríla) môžu mať za následok nasledujúce sankcie:
- Pokuta 1 000 rubľov - ak je daň, ktorá sa má previesť vo vyhlásení, 0.
- Pokuty: od 5 % do 20 % (30 %) zo sumy splatnej dane za každý mesiac omeškania, ak nepodáte priznanie (do 30 %) a nezaplatíte daň do 15. júla (do 20. %, ak úmyselný neplatič, tak 40 % ).
- Sankcie - denné pripočítavanie pokút od 16. júla (pozri kalkulačku na výpočet pokút a pokút na webovej stránke ipipip.ru/shtrafi/).
- V prípade úplného odmietnutia zaplatiť daň, ktorej výška presahuje 900 tisíc rubľov, vzniká trestná zodpovednosť.
Ak máte otázky k téme článku, neváhajte sa ich opýtať v komentároch. Určite odpovieme na všetky vaše otázky v priebehu niekoľkých dní. Pozorne si však prečítajte všetky otázky a odpovede k článku, ak na takúto otázku existuje podrobná odpoveď, vaša otázka nebude zverejnená.
199 komentárov
Všetky príjmy občanov podliehajú dani. Platenie daní je neoddeliteľnou súčasťou nášho života. Navyše v niektorých prípadoch štát Ruská federácia ponúka jednotlivcom určité výhody. Hovoríme o daňových úľavách. V tomto článku podrobne rozoberieme odpočítanie dane poskytované v prípade predaja bytu: kto má právo na jeho prijatie, v akom objeme a v akom časovom horizonte, a tiež zvážime všetky zmeny v legislatíve v tejto oblasti. 2018.
Čo je zrážka z nehnuteľnosti pri predaji bytu a kto má právo na jej získanie?
O odpočet môžu požiadať len občania, ktorí platia mesačnú daň z príjmu, to znamená, že právo na odpočet pri predaji bývania má každý ruský (oficiálne pracujúci) občan, ktorému zamestnávateľ každý mesiac strhne 13% daň z platu.
Odpočet je vládou poskytovaná výhoda na určité dane. Znamená to možnosť nezaplatiť určitú časť daní alebo vrátiť predtým zaplatené sumy. Uvedené odpočítanie dane sa vzťahuje len na nehnuteľnosti.
Zrážky pri predaji nehnuteľnosti zahŕňajú tieto možnosti:
- úplné oslobodenie predávajúceho od platenia dane;
- daň sa vypočíta z časti prijatého príjmu;
- Daň sa platí z celej sumy prijatej predávajúcim.
Pozrime sa bližšie na každú z možností.
Ako získať odpočet dane z predaja bytu?
Vrátenie peňazí v prípade predaja bytu je odpočítaním dane z nehnuteľnosti.
Predajom bytu alebo inej nehnuteľnosti dosahuje predávajúci zisk. Z výšky tohto zisku musíte zaplatiť daň. Jeho veľkosť sa však môže zmenšiť pri podávaní priznania uplatnením príslušného odpočtu dane pri predaji. Tento odpočet bude závisieť od trvania vlastníctva predmetu. Ak je nehnuteľnosť vo vlastníctve menej ako tri roky, základ dane možno znížiť najviac o 1 000 000 rubľov. Zo zvyšnej sumy budete musieť zaplatiť daň.
Príklad: Predali ste byt, ktorý ste vlastnili menej ako 3 roky za 4 000 000 RUB. Táto suma sa môže znížiť o 1 milión rubľov. a zaplatiť daň z 3 miliónov rubľov. (4 000 000 mínus 1 000 000), to znamená 13 % z 3 000 000 = 390 tisíc rubľov)
Ak je byt vo vlastníctve dlhšie ako 3 roky, predávajúci bude oslobodený od platenia dane.. To znamená, že základ dane v takomto prípade môže byť znížený o sumu prijatú z predaja bytu, vo výsledku to bude = 0.
Príklad: Predávate dom, ktorý vlastníte viac ako 3 roky za 4 000 000 RUB. Táto suma sa môže znížiť o výnos z predaja bytu, teda o rovnaké 4 milióny. V dôsledku toho bude základ dane rovný 0 (4 000 000 - 4 000 000 = 0).
teda Je výhodnejšie predať dom po 3 rokoch vlastníctva.
V prípade predaja bytu, ktorý je zapísaný v bezpodielovom spoluvlastníctve alebo v podielovom spoluvlastníctve, sa suma zrážky rozdelí medzi všetkých vlastníkov tejto nehnuteľnosti na základe podielu každého z nich alebo podľa dohody uzavretej medzi spoluvlastníkmi. vlastníkov.
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá je vo vlastníctve menej ako tri roky, je potrebné analyzovať uskutočniteľnosť použitia odpočtu, pretože existujú situácie, keď sa nehnuteľnosť predáva s miernym zvýšením jej ceny, potom na základe paragrafov. 2 bod 1 § 220 daňového poriadku si môžete uplatniť právo na zníženie dosiahnutého zisku o výšku nákladov spojených s jeho kúpou.
Príklad: V roku 2010 bol zakúpený byt v hodnote 2 000 000 a v roku 2012 bol predaný za 2 500 000 rubľov. V takom prípade sa neuplatní odpočet 1 milión, ale vyššie uvedený systém zdaňovania. V tejto situácii sa výška dane rovná (2 500 000 - 2 000 000) vynásobená 13% = 65 000, čo je o 130 000 menej ako výška dane splatnej v prípade uplatnenia odpočtu - 1 000 000 rubľov.
Výpočet 3-ročného obdobia
Malo by sa pamätať na to, že trojročná lehota sa začína počítať od okamihu prijatia osvedčenia o registrácii práva na bývanie. Dodržiavanie tohto pravidla je veľmi dôležité, ale ako ukazuje prax, vyskytujú sa aj iné situácie:
Napríklad, Majiteľ bytu v ňom býva už štvrťstoročie. A tak sprivatizuje svoj dom a čoskoro sa ho rozhodne predať. Ale trojročná lehota odo dňa vydania uvedeného potvrdenia ešte neuplynula, takže vlastník bytu zaplatí celú sumu dane; Iná situácia. Pred 4 rokmi rodina kúpila byt v rámci spoločnej výstavby. Dom bol daný do prevádzky pred 3 rokmi, ale doklady boli vystavené len pred 2 rokmi. Lehota teda ešte neuplynula.
Koľkokrát si môžete uplatniť odpočet pri predaji domu?
Odpočet pri predaji domu sa na rozdiel od odpočtu pri kúpe poskytuje počas celého života v neobmedzenom množstve. Ale len raz za rok.
To znamená, že za rok môžete predať toľko nehnuteľností, koľko chcete, a celkovo môžete z prijatého zisku uvoľniť najviac 1 milión rubľov (v prípadoch, keď bol majetok vo vlastníctve menej ako tri roky) za jeden. transakcií alebo pre všetky. Zo zvyšného zisku musíte zaplatiť 13% daň.
Ak chcete získať odpočet pri predaji bytu, musíte podať daňové priznanie MIFTS s nasledujúcou dokumentáciou:
- kúpno-predajná zmluva;
- pas (iný identifikačný doklad);
- doklady potvrdzujúce prijatie peňazí s účelom platby;
- alebo potvrdenie o prijatí peňažných prostriedkov v prípade platby v hotovosti.
Po preskúmaní vyhlásenia správca dane do 90 dní poukáže daňovníkovi splatnú zrážku na jeho účet.
V prípade vyhýbania sa podávaniu hlásenia o príjme alebo uvádzaniu nepravdivých údajov čl. 198 Trestného zákona ustanovuje zodpovednosť. Porušovateľovi môže byť uložená značná pokuta a môže prísť aj o slobodu.
Odpočet si môžu uplatniť len osoby, ktoré platia daň z príjmu. Do roku 2012 neboli v tomto zozname zaradení ľudia, ktorí žijú zo sociálnych dávok a dôchodcovia. Po prijatí federálneho zákona č. 330 získali dôchodcovia právo na uplatnenie odpočítania dane pri predaji bytu.
Pri predaji bývania v roku 2014 pre dôchodcov je možný odpočet celej výšky zisku, ak je doba vlastníctva nehnuteľnosti dlhšia ako tri roky. Ak je to menej, potom má dôchodca právo podľa vlastného uváženia zvoliť si spôsob platenia dane a poberania odpočtu: poskytuje sa dôchodcom v plnej výške zisku z predaja bývania, ak jeho hodnota nepresahuje 1 milión rubľov. alebo zníženie základu dane o výšku nákladov, ktoré dôchodca vynaložil pri kúpe tejto nehnuteľnosti. To znamená, že dôchodcovia sú oslobodení od platenia dane z predaja nehnuteľnosti.
Zmeny v roku 2018
Federálny zákon č. 382 z 29. novembra 2014 „o zmene a doplnení časti 1.2 daňového poriadku“ predĺžil dobu vlastníctva predmetu na oslobodenie od platenia 13 % dane z troch na päť rokov a základ dane transakcia nemôže byť nižšia ako 70 % nákladov na bývanie mínus náklady na jeho kúpu, čím sa vymedzuje minimálna hranica základu dane, predtým bola limitovaná len cenou určenou v kúpno-predajnej zmluve. Príklad výpočtu nájdete nižšie.
Subjekty Ruskej federácie majú zároveň v súlade s prijatým zákonom právo podľa vlastného uváženia zmeniť maximálnu dobu držby aj redukčný koeficient bez ohľadu na kategóriu majetku a daňových poplatníkov.
Existuje niekoľko výnimiek:
Pravidlá pre uplatnenie 3-ročnej lehoty vlastníctva veci na uplatnenie odpočítania dane pri predaji bytu platia od 1.1.2016 pre tieto prípady:
- Ak je bývanie privatizované.
- Ak je bývanie vo vlastníctve v súlade s dohodou o doživotnej anuite.
- Ak bol prijatý dedením alebo darom od blízkeho príbuzného alebo rodinného príslušníka daňovníka.
V ostatných prípadoch počnúc rokom 2016 platí 5-ročná doba držby. V roku 2018 nedochádza k žiadnym novinkám ani zmenám v legislatíve ohľadom evidencie tohto druhu nenávratného príjmu.
Ako sa zmenili daňové podmienky od roku 2016 v praxi?
Pozrime sa na konkrétny príklad. Občan Sidorov v roku 2014 predal byt, ktorého cena bola 6 miliónov rubľov, získaný v roku 2012 za 5 miliónov. Doba držby bývania je 2 roky.
Pri uplatnení odpočtu v daňovom priznaní sa daň vypočíta takto:
Zdaniteľná suma zisku: 6 000 000 - 1 000 000 = 5 000 000 rubľov.
Daň z príjmu fyzických osôb = (6 000 000 - 1 000 000) vynásobená 13 % = 650 000 rubľov.
Ak Sidorov požiada o odpočet dane vo výške výdavkov potvrdených príslušnými dokladmi, daň z príjmu sa vypočíta inak:
Daň z príjmu fyzických osôb = (6 000 000 - 5 000 000) vynásobená 13 % = 130 000 rubľov.
V oboch prípadoch, ak by Sidorov predal dom 3 roky od dátumu kúpy (a nie po dvoch, ako je uvedené v príklade), bol by podľa súčasnej legislatívy považovaný za oslobodeného od platenia dane.
Do roku 2016 bolo možné kúpiť dom a nepredávať ho 3 roky, aby sa z predaja vôbec neplatili dane. Po 1. januári 2016 môžete počkať 5 rokov alebo kúpiť byt a po 12 mesiacoch ho predať a do zmluvy napísať 5 000 000 rubľov. (pre príklad rozoberaný vyššie), ktorý sa rovná obstarávacím nákladom - to vás oslobodí od platenia dane za predpokladu, že 5 000 000 je aspoň 70 % z katastrálnej ceny nehnuteľnosti.
Teraz tiež nebudete môcť ušetriť peniaze využitím odpočtu dane pri predaji domu tým, že v zmluve uvediete cenu, ktorá je nižšia ako hodnota v čase registrácie práva k nehnuteľnosti, vynásobená redukčný faktor. V tomto prípade sa v súlade s odsekom 5 čl. 217.1 daňového poriadku sa príjem, ktorý predávajúci získa, bude rovnať katastrálnej hodnote vynásobenej redukčným koeficientom. Daň z predaja bývania bude vypočítaná na základe jeho katastrálnej hodnoty. Spolu s tým odsek 6 čl. 217.1 daňového poriadku dáva orgánom zakladajúcich subjektov Ruskej federácie možnosť znížiť na 0:
- redukčný faktor;
- minimálna doba vlastníctva nehnuteľnosti.
Ak predávajúci bytu nesúhlasí s výškou dane z príjmov fyzických osôb, môže sa proti výške katastrálnej hodnoty odvolať na súde.
Treba si uvedomiť, že pre dôchodcov zákon o dani z predaja bývania od roku 2016 zostal rovnaký ako pre ostatné fyzické osoby, t.j. neposkytujú sa im žiadne osobitné výhody.
Ako sa vyhnúť plateniu dane z predaja nehnuteľnosti?
Pri predaji nehnuteľnosti si jej vlastník môže namiesto uplatnenia odpočtu znížiť základ dane tým, že daňovému úradu predloží dokumentáciu potvrdzujúcu výdavky na kúpu (pozri príklad vyššie).
Treba poznamenať, že ťažká finančná situácia vlastníka bytu nemôže oslobodiť od platenia dane z príjmov fyzických osôb pri jeho predaji. Ako ukazuje prax, súdy nie vždy stoja na strane daňovníka, najmä ak sa predávaná nehnuteľnosť nachádza v novostavbe a bola kúpená za účelom dosiahnutia zisku.
Účel inovácie
Pôvodne sa navrhovalo oslobodenie od platenia dane pri predaji bývania pre občanov, ktorí v čase uzavretia kúpno-predajného obchodu majú len predávanú nehnuteľnosť vo vlastníctve. Problémy však nastali s výkladom pojmu „jediné bývanie registrované ako vlastníctvo“.
Bolo tiež navrhnuté, že takéto ustanovenie by mohli využiť bezohľadní predajcovia.
Napríklad. Občan býva u svojich príbuzných a chce predať nehnuteľnosť, ktorá je „jediným vlastníkom domu“, a potom kúpiť inú a znova ju predať. Zároveň pri predaji bývania nebude potrebné čakať na uplynutie 5-ročnej lehoty na oslobodenie od dane.
Účel zavedenia zákona č. 382- zníženie atraktivity spätného odkúpenia nehnuteľností ako spôsobu dosiahnutia zisku a fixácia nárastu nákladov na bývanie.
Ak máte stále nevyriešené otázky ohľadom získania odpočtu dane pri predaji bytu alebo potrebujete pomoc s jeho získaním, náš online právnik je pripravený vám bezplatne poradiť.
