Положення про виконавчий орган житлово-будівельного кооперативу. Посадові права та обов'язки голови ЖБК (ЖБК керівника) Хто обирає голову правління ЖБК

ПРАВОВИЙ СТАТУС ЖБК

Н.М. ШИШКОЄДОВА

В даний час житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) не рідкість, тому ми вирішили приділити увагу цьому об'єднанню власників, його правової сутності, особливостям обліку та оподаткування. У статті йдеться про правові засади діяльності ЖБК.

ЖБК - це НКО у формі споживчого кооперативу

У п. 4 ст. 110 ЖК РФ закріплено, що ЖБК є споживчим кооперативом. Споживчому кооперативу як різновиду НКО присвячено ст. 116 ЦК України. Відповідно до неї споживчий кооператив - це добровільне об'єднання громадян та юридичних осіб на основі членства з метою задоволення матеріальних та інших потреб учасників, яке здійснюється шляхом об'єднання його членами майнових пайових внесків.
Члени споживчого кооперативу зобов'язані протягом трьох місяців після затвердження щорічного балансу покрити збитки, що утворилися, шляхом внесення додаткових внесків. У разі невиконання цього обов'язку кооператив може бути ліквідований у судовому порядку на вимогу кредиторів. Члени споживчого кооперативу солідарно несуть субсидіарну відповідальність щодо його зобов'язань у межах невнесеної частини додаткового внеску кожного з членів кооперативу.
У свою чергу, доходи, отримані споживчим кооперативом від підприємницької діяльності, що здійснюється ним відповідно до закону та статуту, розподіляються між його членами.
У Листі Мінекономрозвитку Росії від 10.04.2008 N 4416-АП/Д05 зазначено, що існують два основні типи споживчих кооперативів:
- кооперативи, які у межах своєї основної статутної діяльності займаються господарською діяльністю, отримуючи прибуток;
- кооперативи, основна діяльність яких має затратний характер, причому витрати здійснюються за рахунок пайових внесків членів кооперативів.
ЖБК належать до другого типу кооперативів, витратного.
Відповідно до п. 6 ст. 116 ДК РФ правове становище споживчих кооперативів, і навіть правничий та обов'язки їх членів визначаються відповідно до ДК РФ і законами таких кооперативах.
З метою визначення правового становища ЖБК для них таким законом є Житловий кодекс (гл. 11).

Важливо. Закон РФ від 19.06.1992 N 3085-1 "Про споживчу кооперацію (споживчі товариства, їх спілки) в Російській Федерації" та Федеральний закон від 12.01.1996 N 7-ФЗ "Про некомерційні організації" на ЖБК свою дію не поширюють через пряму вказівку цього у ст. 2 та п. 3 ст. 1 названих законів відповідно. Положення Федерального закону від 30.12.2004 N 215-ФЗ "Про житлові накопичувальні кооперативи" також не поширюються на ЖБК (див. роз'яснення Державної житлової інспекції Санкт-Петербурга з цього питання в п. 1 Листи від 17.07.2008 N 0 -0-1).

Правове становище ЖБК

Відповідно до ст. 110 ЖК РФ ЖБК - це добровільне об'єднання громадян, а також (у встановлених випадках) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі та управління МКД.
Члени ЖБК своїми коштами беруть участь у будівництві, реконструкції та подальшому утриманні МКД. При цьому ЖБК, відповідно до законодавства про містобудівну діяльність, виступає як забудовник і забезпечує на земельній ділянці, що належить йому, будівництво або реконструкцію МКД відповідно до виданого такого кооперативу дозволу на будівництво.
Стати членами ЖБК можуть (п. 1 ст. 111 ЖК РФ):
- Громадяни, які досягли віку 16 років;
- юридичні особи у встановлених законодавством випадках (маються на увазі ті юридичні особи, які були членами ЖБК, створених до 01.12.2011, - вони зберігають право членства у даних кооперативах після внесення відповідних змін до ЖК РФ);
- юридичні особи, які є власниками приміщень у МКД, у разі, якщо ЖБК здійснює управління спільним майном у цьому будинку.
У ЖБК має бути щонайменше п'ятьох членів. З іншого боку, загальна кількість членів такого кооперативу не повинна перевищувати кількість житлових приміщень у МКД, що будується.
Відповідно до положень ст. 112 ЖК РФ рішення про організацію ЖБК приймається зборами засновників, у якому вправі брати участь особи, бажаючі організувати такий кооператив. Рішення про організацію ЖБК та затвердження його статуту вважається прийнятим за умови, що за проголосували особи, які бажають вступити до ЖБК (засновники). Дані особи стають членами ЖБК з його державної реєстрації як юридичної особи. Звичайно, оформити рішення зборів засновників ЖБК необхідно протоколом. Як пояснюється в п. 3 Листи Державної житлової інспекції Санкт-Петербурга від 17.07.2008 № 01-1462/08-0-1, кожен член кооперативу на загальних зборах має один голос (за членством).
Правове становище ЖБК визначається як нормами Цивільного і Житлового кодексів, а й статутом кооперативу. Більше того, судді вважають, що основне значення у регулюванні організації та ведення діяльності ЖБК належить саме його статуту, оскільки більшість норм, що регулюють діяльність ЖБК, законодавець передав на розсуд членів кооперативу, які при розробці статуту можуть розширити свої можливості щодо управління цією юридичною особою ( Ухвала Санкт-Петербурзького міського суду від 27.03.2013 N 33-4343).
У силу вимог ст. ст. 52, 116 ГК РФ та ст. 113 ЖК РФ у статуті ЖБК повинні міститися такі відомості:
- найменування кооперативу, причому у назві має бути слово "кооператив";
- місце його знаходження;
- предмет та цілі діяльності;
- порядок вступу до кооперативу;
- розміри вступних та пайових внесків;
- склад та порядок внесення вступних та пайових внесків;
- порядок виходу з кооперативу та видачі пайового внеску, інших виплат;
- відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків;
- склад та компетенція органів управління кооперативу та органів контролю за його діяльністю;
- порядок ухвалення ним рішень, у тому числі з питань, рішення з яких приймаються одноголосно або кваліфікованою більшістю голосів;
- порядок покриття членами кооперативу завданих їм збитків;
- порядок реорганізації та ліквідації кооперативу. До речі, перетворити ЖБК можна лише у ТСЖ (ст. 122 ЖК РФ);
- інші положення, що не суперечать чинному законодавству.

Управління діяльністю ЖБК

Органи управління

Органами управління ЖБК є (ст. 115 ЖК РФ):
- загальні збори членів кооперативу;
- конференція, якщо кількість учасників загальних зборів членів ЖБК більша за 50 і це передбачено статутом кооперативу;
- правління ЖБК та голова правління.
У кожному разі вищим органом управління є загальні збори членів ЖБК чи конференція, які скликаються у порядку, встановленому статутом. Саме загальні збори членів ЖБК обирають органи управління кооперативу та органи контролю за його діяльністю. Компетенція загальних зборів членів ЖБК (конференції) визначається статутом кооперативу.
Чинне законодавство встановлює мінімальні розпорядження, якими повинні керуватися члени ЖБК під час проведення зборів, голосувань та прийняття рішень. Так, загальні збори членів ЖБК, згідно зі ст. 117 ЖК РФ вважається правомочним, якщо на ньому присутні більше 50% членів кооперативу (проста більшість). Рішення загальних зборів вважається прийнятим, якщо за також проголосувала проста більшість, але вже від числа присутніх на зборах, а не від загальної кількості членів кооперативу. Втім, у статуті можуть бути прописані питання, рішення щодо яких приймаються голосуванням, наприклад, понад 3/4 присутніх на зборах членів ЖБК. Прийняті рішення вважаються обов'язковими для всіх членів ЖБК, у тому числі тих, хто на зборах не був присутнім. Усі рішення зборів оформлюються протоколом.
Разом з тим положення статуту ЖБК, що встановлюють підвищені вимоги до кворуму загальних зборів та прийняття окремих рішень, не є недійсними, а, навпаки, пріоритетні в порівнянні з мінімальними приписами ЖК РФ. Ще раз повторимо: члени ЖБК мають право укладати між собою угоди, у тому числі шляхом прийняття статуту ЖБК, що передбачають підвищені вимоги до процедури проведення зборів, голосування на них та прийняття рішень з тих чи інших питань (Визначення Санкт-Петербурзького міського суду від 01.10.2012 N 33-13754/2012). Встановлення суворіших вимог до критеріїв визнання правомочності загальних зборів ЖБК порівняно із закріпленими законом є додатковою гарантією виявлення дійсного волевиявлення його членів з питань діяльності кооперативу (Визначення Санкт-Петербурзького міського суду від 28.11.2012 N 33-16650, від 27.03. 33-4343).

До відома. Суди визнають правомірними положення статуту, що містять підвищені вимоги до проведення загальних зборів та прийняття окремих рішень, наприклад, що:
- загальні збори визнаються що відбулися з участю у ньому щонайменше 2/3 (це 66,67%) числа членів ЖБК (а чи не простої більшості, як і встановлено ст. 117 ЖК РФ);
- питання про розміри пайового внеску та внесків на утримання та експлуатацію будинку, виключення з членів кооперативу та його ліквідацію є правомірними за участю в їх обговоренні 4/5 загальної кількості членів ЖБК тощо.
Якщо у статуті ЖБК містяться подібні положення, але, наприклад, на загальні збори фактично прийде 57% від загальної кількості членів (чого достатньо для кворуму за мінімальними вимогами ЖК РФ і недостатньо за вимогами статуту), збори не будуть правомочними.

Вимоги до посадових осіб

Потрібно мати на увазі особливі вимоги до посадових осіб ЖБК, встановлені ст. 116.1 ЖК РФ. Відповідно до неї членами правління ЖБК (у тому числі головою правління), членом ревізійної комісії (ревізором) та головним бухгалтером кооперативу не можуть бути громадяни:
- мають судимість за навмисні злочини;
- щодо яких не минув термін, протягом якого вони вважаються підданими адміністративному покаранню у вигляді дискваліфікації;
- які раніше обіймали посади керівника, його заступника чи головного бухгалтера (а за відсутності у штаті посади головного бухгалтера - бухгалтера) організації, яка здійснювала діяльність у сфері будівництва, реконструкції, капітального ремонту об'єктів капітального будівництва, інженерних вишукувань для будівництва, архітектурно-будівельного проектування, або були індивідуальними підприємцями, які здійснювали діяльність у зазначених сферах, якщо такі організації, індивідуальні підприємці були виключені з членів відповідних саморегулівних організацій або визнані неспроможними (банкрутами) та з моменту такого виключення або завершення відповідної процедури, що застосовується у справі про неспроможність (банкрутство), пройшло менше трьох років.

Правління ЖБК

Відповідно до ст. 118 ЖК РФ правління ЖБК обирається у складі його членів загальними зборами чи конференцією у кількості і термін, визначені статутом кооперативу. Відповідно, вони підзвітні загальним зборам або конференції.
Порядок провадження діяльності правлінням ЖБК та порядок прийняття ним рішень встановлюються статутом та внутрішніми документами кооперативу (положенням, регламентом чи іншим документом).
Правління ЖБК здійснює керівництво поточною діяльністю кооперативу, обирає зі свого складу голови правління та здійснює інші повноваження, які не віднесені статутом кооперативу до компетенції загальних зборів його членів.
Голову правління ЖБК обирає не загальні збори чи конференція, а саме правління зі свого складу терміном, визначений статутом ЖБК (ст. 119 ЖК РФ).
Зверніть увагу: будучи членом ЖБК, громадянин, як і інші члени кооперативу, має право бути обраним, зокрема, головою правління. Список причин, через які громадянин не може бути членом правління ЖБК та його головою, наведено у ст. 116.1 ЖК РФ, він не підлягає розширювальному тлумаченню. Таким чином, додаткові обмеження для обрання голови ЖБК (наприклад, обов'язкова наявність зареєстрованого права власності на житлове приміщення, яке займає громадянин на підставі виплаченого паєнакопичення) можуть бути розцінені судом як незаконні та ущемляючі права окремих членів ЖБК (Визначення Московського міського суду від 22.12.2011) справі N 33-42847).
Функції голови правління ЖБК зводяться до наступного:
- Забезпечення виконання рішень правління кооперативу;
- виконання дій без довіреності від імені кооперативу, у тому числі представлення його інтересів та вчинення правочинів;
- Здійснення інших повноважень, не віднесених нормами ЖК РФ або статутом ЖБК до компетенції загальних зборів членів кооперативу (конференції) або правління кооперативу.
Голова правління ЖБК при здійсненні прав та виконанні обов'язків повинен діяти на користь кооперативу сумлінно та розумно.

Ревізійна комісія

Для здійснення контролю над фінансово-господарською діяльністю ЖБК загальні збори (конференція) обирає ревізійну комісію ЖБК (ревізора) терміном трохи більше трьох років (ст. 120 ЖК РФ).
Кількість членів ревізійної комісії ЖБК визначається статутом кооперативу. При цьому слід мати на увазі, що члени ревізійної комісії одночасно не можуть бути членами правління ЖБК, а також обіймати інші посади в органах управління кооперативу.
Зі свого складу ревізійна комісія має обрати голову комісії. Функції ревізійної комісії ЖБК (ревізора) стандартні:
- обов'язкова планова ревізія фінансово-господарської діяльності ЖБК (не рідше одного разу на рік);
- подання загальних зборів членів ЖБК (конференції) висновку про бюджет кооперативу, річний звіт та розміри обов'язкових платежів та внесків;
- Звіт перед загальним зборами членів ЖБК (конференцією) про свою діяльність.
Зверніть особливу увагу на те, що ревізійна комісія ЖБК (ревізор) має повне право у будь-який час проводити перевірку фінансово-господарської діяльності кооперативу та має доступ до всієї документації щодо його діяльності.
Конкретний порядок роботи ревізійної комісії ЖБК (ревізора) визначається статутом та іншими документами кооперативу.

Членство у ЖБК

З огляду на ст. 121 ЖК РФ громадянин або юридична особа, які бажають стати членами ЖБК, повинні подати заяву про прийом до членів ЖБК у правління даного кооперативу. Ця заява має бути розглянута правлінням протягом місяця та затверджена рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу чи конференції. Крім того, потрібно сплатити вступний внесок. Саме з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийом до членів житлового кооперативу загальними зборами чи конференцією громадянин чи юридична особа визнається членом ЖБК.
Підставами для припинення членства в ЖБК є (ст. 130 ЖК РФ):
- Вихід з кооперативу;
- Виняток члена кооперативу;
- Ліквідація юридичної особи, що є членом кооперативу;
- Ліквідація ЖБК;
- Смерть громадянина, який є членом ЖБК.
Заява члена ЖБК про добровільний вихід із кооперативу розглядається у порядку, передбаченому його статутом.
Виключити члена ЖБК з кооперативу можуть виходячи з рішення загальних зборів членів ЖБК (конференції) лише разі грубого невиконання їм без поважних причин своїх обов'язків, встановлених ЖК РФ чи статутом ЖБК.
У разі смерті члена ЖБК його спадкоємці мають право на вступ до кооперативу за рішенням загальних зборів його членів (конференції).

Особливістю правового регулювання діяльності ЖБК є велика значимість положень статуту кооперативу, в якому його члени можуть встановити підвищені вимоги до вирішення окремих питань порівняно з вимогами, прописаними у ЖК РФ. Тому до розробки статуту та його актуалізації треба підходити вкрай серйозно, оскільки він є своєрідною гарантією дійсного волевиявлення його членів із ключових питань діяльності кооперативу.

Наша компанія надає допомогу з написання курсових та дипломних робіт, а також магістерських дисертацій з предмету Житлове право, пропонуємо вам скористатися нашими послугами. На всі роботи надається гарантія.

Чи є голова правління ТСЖ чи ЖБК посадовцем? Останнім часом це питання спливає особливо часто. А привід для дискусій виникає, як правило, у тому випадку, якщо закон не дає однозначної відповіді або норми невиразні. І тоді жителі, влада, суди, та й самі голови трактують їх, хто будь що...

Взяти, наприклад, Житловий кодекс. У розділі V про житлові та житлово-будівельні кооперативи у ст. 16. 1 викладено вимоги до посадових осіб житлового кооперативу. На думку законодавця, це голова та члени правління, бухгалтер. У розділі VI про ТСЖ аналогічної статті немає, але у ст. 149 написано, що голова надає вказівки посадовим особам товариства. При цьому не сказано, кого до них відносити, і чи він сам такий. І в тому, і в іншому випадку голова не призначається кимось зверху, а обирається правлінням. Але підписує фінансові та юридичні документи, як і керівник будь-якої комерційної організації. Однак, останній несе персональну відповідальність, його можуть оштрафувати і навіть посадити. Голову правління ЖБК чи ТСЖ притягнути зараз до персональної адміністративної відповідальності практично неможливо – суди та прокуратури не вважають його посадовцем. Стягнення зазвичай накладають на юридичну особу – товариство чи кооператив. В цьому випадку, навіть якщо завинив особисто голова, то адміністративні штрафи доведеться сплачувати всім власникам. Це стало особливо актуальним зараз у зв'язку з посиленням державного контролю у сфері управління багатоквартирними будинками.

Справді, у Житловому кодексі немає визначення, чи голова правління ТСЖ є посадовою особою. А це важливо, тому що є вирішальним фактором при розгляді позовів у судах. У той же час, незалежно від того, чи посадова особа чи ні, на неї все одно має поширюватися адміністративна відповідальність тільки на тій підставі, що вона є керівником юридичної особи.

Свій внесок у плутанину вносять і податкові органи, які останнім часом у реєстраційних документах ТСЖ замість «керівник» зазначають «голову». Формально, якщо голова не вважається керівником, то цьому випадку він не має права підписувати жоден документ, що виходить від організації. Водночас, якщо поставив підпис, то й відповідай за те, під чим розписався!

У ТСЖ голова правління не видає накази як керівника. Він головує під час засідання правління, а рішення оформляється протоколом. Водночас, згідно з п. 2 ст. 149 Житлового кодексу, він має право підписувати платіжні документи та здійснювати угоди.

Більш-менш прояснив ситуацію Пленум Верховного суду РФ (№ 19 від 16 жовтня 2009 р. «Про судову практику у справах про зловживання посадовими повноваженнями та перевищення посадових повноважень»). У п. 11 постанови сказано, що слід відрізняти посадових осіб, на яких поширюється дія Кримінального кодексу, від осіб, які здійснюють функції управління, такими розуміються організаційно-правові та адміністративно-господарські функції. Голова ці функції виконує. Наприклад, бухгалтерську та іншу документацію підписує сам він, а чи не правління колективно.

У ухвалі розтлумачено поняття «одноосібний виконавчий орган». На думку Пленуму Верховного суду, це може бути голова ради директорів, голова правління житлового кооперативу. До них застосовуються покарання як з посадових осіб – з особистого доходу. При цьому Вищий арбітражний суд в одному зі своїх рішень визнав доведеним, що генеральний директор як посадова особа не має права працювати без заробітної плати. Однак якщо вважати посадовцем голови, то Житловим кодексом передбачено винагороду за рішенням загальних зборів. Тобто грошова виплата можлива, якщо на це погодяться власники, але не є обов'язковою.

Зважаючи на те, що суди та прокуратури не визнають голів правлінь посадовими особами, вищим судовим інстанціям не вдалося розставити крапки над «і».

Голова правління у ЖБК, ТВЖ – посада, специфічна тим, що вона виборна! Посадову особу призначають на посаду. У наказі пишуть – прийнято, призначено. Але може бути у природі наказу – призначити, наприклад, Іванова головою правління. Голова обирається правлінням до виконання обов'язків з посади, яка спочатку передбачає заробітної платы. Він відповідає за виконання обов'язків, які йому наказані статутом та доручені членами організації, які його обрали, за фінансові кошти, що проходять через його руки і лише після його підпису кудись потрапляють. Крім того, як керівник юридичної особи він відповідає перед податковою інспекцією, перед усіма контролюючими органами.

Лілія Позднякова

Положення про Голову ЖБК (ТСЖ)

Обов'язки, права та відповідальність голови правління товариства

загальні положення

Голова є виборною особою, наділеною управлінськими повноваженнями.

Голова має право одночасно обіймати посаду Керуючого будинками з відповідним окладом, який затверджується Загальними зборами.

Голова правління може обиратися або переобиратися безпосередньо на загальних зборах або з-поміж членів правління шляхом голосування, на строк, встановлений Статутом ЖБК (ТСЖ) (далі - ЖБК), але не більше ніж на два роки. Голова може бути переобраний наступні 2 роки.

Голова керує діяльністю правління. Має право давати вказівки та розпорядження всім посадовим особам ЖБК, які для них є обов'язковими.

Голова забезпечує виконання рішень загальних зборів та правління.

Голова діє та підписує від імені ЖБК платіжні документи та вчиняє угоди, які відповідно до чинного законодавства, Статуту товариства підлягають спочатку обов'язковому затвердженню Правлінням або Загальними зборами.

Голова розробляє та вносить на затвердження загальних зборів: правила внутрішнього розпорядку роботи Правління та обслуговуючого персоналу товариства, а також положення про оплату їхньої праці.

Голова керується у своїй роботі законодавчими та нормативними актами, Статутом ЖБК, цією інструкцією, рішенням загальних зборів (правління) та іншими документами.

Голова правління є представником ЖБК без довіреності у всіх виконавчих, представницьких та судових органах влади.

Обов'язки голови правління

Голова правління зобов'язаний:

1. Знати законодавчі акти Російської Федерації, суб'єктів Російської Федерації, Статут ЖБК, справжню інструкцію, договори обслуговування і надання комунальних та інших послуг, і навіть інші документи, які стосуються діяльності ЖБК.

2. Організувати діяльність правління відповідно до чинного законодавства, вимог Статуту ЖБК та рішень загальних зборів та правління.

3. Виконувати функції щодо організації обслуговування та ремонту будівлі, а також надання комунальних та інших послуг мешканцям.

4. Контролювати надання мешканцям будинку комунальних та інших послуг встановленої якості.

5. Забезпечити мешканцям будинку в установленому порядку перерахунок платежів у разі надання комунальних послуг низької якості або їх відсутності.

6. Домагатися від обслуговуючих організацій виконання робіт з ремонту, обслуговування та санітарного утримання будівлі, її інженерного обладнання (пристроїв) та прибудинкової території відповідно до умов укладених з ними договорів.

7. Вживати заходів щодо забезпечення безперебійної роботи санітарно-технічного та інженерного обладнання, приміщень, будівель.

8. Забезпечити зберігання ордерів, а також копій правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності мешканців на житлові та нежитлові приміщення.

9. Забезпечити облік та зберігання господарських договорів, угод про передачу прав з управління, спільного володіння будовою та пайової участі у витратах на його утримання, ремонт та управління.

10. Видавати, у межах своїх повноважень, мешканцям будинку розрахункові документи за послуги, що надаються, довідки, виписки, акти, копії особових рахунків та інші документи.

11. Представляти інтереси ЖБК у державних та інших установах, пов'язаних з управлінням та експлуатацією будинку.

12. Вести відповідну технічну документацію додому, контролювати складання бухгалтерської, статистичної та іншої звітності, проводити банківські операції.

13.Здійснювати контроль діяльності бухгалтерії та керівництво нею.

14. Перевіряти правильність розрахунків із мешканцями будинку за оплату житла, комунальних та інших послуг, а також виконання ними зобов'язань щодо платежів.

15. Своєчасно вживати заходів у зв'язку з несанкціонованим переобладнанням та переплануванням мешканцями будинку місць загального користування, житлових та нежитлових приміщень.

16.Здійснювати періодичний контроль стану конструкцій, інженерного обладнання та зовнішнього благоустрою будівель:

16.1. щомісячно особисто контролювати прибирання території домоволодінь, місць загального користування;
16.2. щомісячно спільно з керуючим або членом правління перевіряти стан покрівлі будівель, технічні поверхи та системи водостоків;
16.3. щомісячно спільно з керуючим або членом правління перевіряти стан інженерного обладнання на технічних поверхах та у підвалах. Про всі виявлені несправності голова правління зобов'язаний повідомляти обслуговуючі організації та вимагати їх усунення.

17.Складати та узагальнювати пропозиції щодо утримання та збереження будівель.

18. Вести прийом мешканців будинку, а також облік та реєстрацію скарг та заяв, що надійшли від них, з питань управління будинками, оформлення документів, реєстрації та правильності розрахунків з платежів, розглядати їх та приймати рішення.

19. Здійснювати контроль за проведенням поточного чи капітального ремонту будівлі та за необхідності залучати фахівців сторонніх організацій.

20. Організовувати закупівлю матеріалів та обладнання, необхідних для поточного ремонту та утримання будівель.

21.Контролювати ведення журналу обліку та рух матеріальних засобів, що належать товариству.

22. Організовувати навчання персоналу.

23. Керувати роботою управителя та допомагати йому у випадках, передбачених технікою безпеки, при виконанні складних робіт.

24.Готувати акти на списання матеріальних засобів та подавати їх на затвердження правлінню.

25.Участь у роботі інвентаризаційних комісій.

26.Складати квартальний план робіт та звітувати у його виконанні перед правлінням наприкінці кварталу.

27. Видавати мешканцям будинку, на підставі рішення міжвідомчої комісії міста (району), дозволи:

27.1.на перепланування та переобладнання житлових та нежитлових приміщень;
27.2.на переобладнання інженерних мереж;
27.3.на встановлення, підключення та використання електропобутових приладів та машин потужністю, що перевищує технологічні можливості внутрішньобудинкової електричної мережі, додаткові секції приладів опалення, регулюючу та запірну арматуру;
27.4.на підключення та використання побутових приладів та обладнання, включаючи індивідуальні прилади очищення води, які не мають технічних паспортів.

28. Видавати мешканцям будинку дозволи, погоджені з обслуговуючим організацією, на злив води із систем та приладів опалення, а також зупинення постачання комунальних послуг.

29. Використовувати за рішенням загальних зборів та правління нежитлові приміщення на користь ЖБК, не обмежуючи при цьому прав мешканців.

30.На вимогу мешканців пред'являти документи, що регламентують діяльність ЖБК.

31. Проводити засідання правління.

32. Присутня в Правлінні у прийомні дні та організувати прийом членів ЖБК членами Правління.

33. Вимагати від мешканців квартир своєчасного звернення до управителя або в обслуговуючі організації при виявленні ним несправностей усередині квартирного обладнання (свищі, іржа, тощо) та несучих стін (сколи, тріщини та ін.).

Права голови правління

Голова правління має право:

1.Укладати від імені ЖБК з дозволу правління:

1.1.господарські договори з ресурсопостачальними організаціями, що надають комунальні та інші послуги;
1.2.угоди про передачу прав з управління, спільного володіння будовою та пайової участі у витратах на його утримання, ремонт та управління з власниками житла.

2.Здійснювати контроль за цільовим використанням власниками своїх (житлових та нежитлових) приміщень та застосовувати заходи, що не суперечать нормам чинного законодавства, у випадках використання цих приміщень не за призначенням.

3.У випадках виникнення аварійної ситуації у приміщенні, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб (за відсутності власника в момент аварії), що загрожує пошкодженням майну інших власників та власників будівлі, має право проникнення до приміщення за дорученням власника.

4.В установленому законом порядку відшкодовувати товариству збитки, завдані внаслідок порушення власників житла статутних зобов'язань, передбачених у Угоді про передачу прав з управління, спільного володіння будовою та пайовою участю у витратах на його утримання, ремонт та управління, а також інші збитки, завдані власником житла товариству.

5.Здійснювати добір персоналу з наступним затвердженням його на засіданні правління.

6. Керувати діяльністю персоналу.

7.Давати членам правління окремі доручення та вимагати їх виконання.

9.Достроково звільнити посаду.

Голові правління додатково можуть бути надані правлінням такі права:

самостійно розпоряджатися певною сумою коштів, встановлених рішенням загальних зборів товариства, для оплати канцелярського приладдя, реєстраційних зборів тощо;

представляти особисто інтереси товариства в усіх судових, державних та громадських та інших організаціях;

пред'являти позови до суду у разі невиконання домовласниками своїх зобов'язань чи порушення ними законодавства;

оформляти та видавати мешканцям будинку документи встановлених зразків;
здійснювати підбір персоналу;

одноосібно керувати діяльністю персоналу;

підбирати підрядні організації на основі.

Голова правління не має права:

1. Здійснювати платежі, не затверджені правлінням, а також не передбачені кошторисом.

2. Входити в квартири мешканців будинку без їхнього волевиявлення.

3. Звільняти працівників без рішення правління.

4. Виконувати рішення загальних зборів та правління, якщо вони суперечать чинному законодавству.

5. Укладати договори без конкурсної основи, а у разі здачі в оренду власності без 2-х незалежних ріелторських оцінок (або аргументованої оцінки ринку на день оренди) та рішення правління.

Відповідальність голови правління.

Голова правління несе персональну відповідальність:

за організацію діловодства у правлінні;

за організацію обліку та зберігання документації;

за правильність укладання договорів;

за неприйняття рішень щодо утримання та експлуатації будівлі;

за відкритість рішень Правління та їх доступність кожному Власнику.

за законність та строки роботи із заявами власників.

за своєчасність та повноту оплати податків.

Голова правління звільняється з посади у разі невиконання обов'язків, передбачених Статутом, і навіть з підстав, викладеним у КзпПр РФ.

Кваліфікаційні вимоги.

Вища (середня) освіта або досвід роботи на аналогічній посаді не менше одного року. Обов'язкове навчання на курсах з управління, утримання та експлуатації будівлі.

Порядок обрання голови правління ЖБК

Голова правління – виборна особа. Він вважається обраним:

загальним зборами, якщо за нього проголосувала більшість присутніх на загальних зборах, за умови наявності кворуму;

Голова правління обирається терміном, встановлений статутом, лише на два роки поспіль.

Через два роки Голова може бути переобрано повторно на 2 роки

Голову правління у разі незадовільної роботи може бути звільнено достроково:

Рішенням Загальних зборів.

Правлінням

Усунення відбувається за поданням Ревізійної Комісії або членів ініціативної групи (10% від числа членів ЖБК) кваліфікованою більшістю (дві третини Правління).

Положення про Правління ЖБК

Правління ЖБК має право:

контролювати та забезпечувати своєчасне внесення членами ЖБК встановлених обов'язкових платежів та внесків;

складати річний план, бюджет, кошторис та звіти;

укладати договори від імені ЖБК;

представляти інтереси ЖБК у всіх судових, державних, громадських та інших організаціях;

управляти ЖБК чи укладати договори управління;

наймати робітників та службовців для управління та обслуговування будинків, а також звільняти їх;

укладати договори на обслуговування, експлуатацію та ремонт нерухомого майна будинків;

вести списки членів ЖБК, діловодство, бухгалтерський облік та звітність;

розпоряджатися коштами товариства, що знаходяться на рахунку в банку, відповідно до затвердженого кошторису;

скликати та організовувати проведення загальних зборів;

надавати загальним зборам членів ЖБК на затвердження посадових інструкцій осіб, наділених управлінськими функціями.

Додатково за рішенням загальних зборів правління можуть покладатися обов'язки:

підготовка змін та доповнень до статуту ЖБК;

здача в оренду на конкурсній основі нежитлових приміщень, згідно з умовами та вимогами, встановленими загальними зборами ЖБК або угодою власників спільного майна будинку;

отримання доходів від господарської діяльності та розпорядження ними згідно з кошторисом, а також напрямками, умовами та вимогами, встановленими загальними зборами;

встановлення розміру разових платежів покриття утворених мотивованих витрат;

розпорядження обмеженими фінансовими засобами ЖБК, виділеними в окремий фонд і не входять до річного кошторису, для аварійних та термінових робіт та ін.

1. Основи правового статусу ЖБК

Як було зазначено, нормативну базу діяльності ЖБК становлять такі нормы:
1) Стаття 116 Цивільного кодексу РФ
2) Розділ 5 Житлового кодексу РФ
Відповідно до статті 110 ЖК РФ житлово-будівельним кооперативом визнається добровільне об'єднання громадян та (або) юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління житловими та нежитловими приміщеннями в кооперативному будинку. Найбільш загальною є стаття 116 Цивільного кодексу, що дає поняття споживчого кооперативу: «добровільне об'єднання громадян та юридичних осіб на основі членства з метою задоволення матеріальних та інших потреб учасників, яке здійснюється шляхом об'єднання його членами майнових пайових внесків».

Для того щоб визначитися з правовим статусом ЖБК, необхідно піддати системному тлумаченню норму статті 116 ЦК України. Ця норма перебуває у параграфі 5 глави 4 ДК РФ - «Некомерційні організації». Отже, ЖБК (як інші споживчі кооперативи) є некомерційної організацією, тобто. юридичною особою, яка не переслідує як основну мету своєї діяльності отримання прибутку і не розподіляє отриманий прибуток між учасниками.

Відповідно до статті 50 ДК РФ некомерційні організації можуть здійснювати підприємницьку діяльність лише доти, оскільки це є досягненню цілей, заради яких вони створені, і відповідають цим цілям. Однак це правило не поширюється на споживчі кооперативи та на житлово-будівельні кооперативи зокрема. Житлові кооперативи вправі розподіляти отриманий прибуток між своїми членами (п. 5 ст. 116 ЦК України, є lex specialis по відношенню до п. 1 ст. 50 ЦК України). Ще однією особливістю ЖБК є те, що до них не застосовуються положення ФЗ «Про некомерційні організації» від 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 зазначеного закону).

Таким чином, житлові кооперативи займають проміжне становище між комерційними та некомерційними організаціями. З одного боку, вони є некомерційними організаціями і ними поширюються відповідні положення Цивільного кодексу РФ. З іншого боку, на відміну від інших некомерційних організацій (у тому числі товариств власників житла) вони мають право розподіляти отриманий прибуток між своїми членами (це вказує на їхній комерційний характер), крім того, щодо ЖБК не застосовуються положення ФЗ «Про некомерційні організації» .
2. Створення житлово-будівельних кооперативів

При створенні ЖБК необхідно керуватися статтями 111 та 112 ЖК РФ, а також загальними положеннями ЦК РФ про юридичні особи (параграф 1 глави 4).
Відповідно до статті 112 житлового кодексу житловий кооператив може бути створений лише у тому випадку, якщо кількість його членів не менш як п'ять осіб. При цьому кількість членів ЖБК не повинна перевищувати кількість житлових приміщень у кооперативному будинку. Рішення про створення ЖБК приймається зборами засновників. Порядок проведення таких зборів ЖК РФ не встановлює, проте зазначено, що майбутні члени ЖБК мають право взяти участь у таких зборах (мабуть, як засновники кооперативу). Рішення про створення ЖБК вважається прийнятим, якщо за нього проголосували всі особи, які бажають вступити до кооперативу. Рішення про створення кооперативу та прийняття його статуту має бути оформлене протоколом.
Окремо варто висвітлити питання, хто має право вступити в житловий кооператив. Стаття 111 ЖК РФ встановив, що право на вступ до ЖБК мають усі громадяни, які досягли 16 років, а також юридичні особи. Кооператив може бути створений або виключно громадянами, або виключно юридичними особами або спільно громадянами та юридичними особами. Якщо кооператив створюється за сприяння органів структурі державної влади РФ, суб'єктів РФ чи органів місцевого самоврядування, то громадяни, визнані у порядку малозабезпеченими і які стоять обліку як потребують поліпшення житлових умов, мають переважне декларація про вступ у такі кооперативи.
Єдиним установчим документом житлового кооперативу є статут. Статут приймається одночасно із рішенням про організацію ЖБК. З моменту державної реєстрації кооперативу статут є обов'язковим не лише для тих, хто голосував за його прийняття, але й для решти всіх членів ЖБК, а також для самого кооперативу. На підставі статуту житлово-будівельний кооператив виступатиме у комерційному обороті, а братиме участь у відносинах з державними та муніципальними органами. Під час розробки статуту можна керуватися зразковими статутами житлових кооперативів. Так, раніше діяв Орієнтовний статут ЖБК, затверджений постановою Ради Міністрів РРФСР від 02.10.1965 № 1143. В даний час він скасований, проте може послужити як модель для розробки власного статуту кооперативу. З урахуванням того, що правові статуси ЖБК та ТСЖ багато в чому збігаються (зокрема, і ЖБК, і ТСЖ є керуючими організаціями у багатоквартирному будинку), при розробці окремих положень (про порядок скликання та проведення загальних зборів, підрахунок голосів тощо). ) можна взяти за основу зразковий статут ТСЖ, розроблений нашими юристами. Приблизний статут ТСЖ (з урахуванням нового житлового кодексу РФ) також було затверджено Розпорядженням Житлового комітету Уряду Санкт-Петербурга від 01.03.2005 № 22-р "Про затвердження зразкової форми статуту товариства власників житла".
Статут ЖБК в обов'язковому порядку повинен містити відомості, перелічені у статтях 52 та 116 ЦК України, статті 113 ЖК РФ, а саме:

Найменування житлово-будівельного кооперативу (наприклад, ЖБК «Гарант», ЖБК «Будуємо разом», ЖБК «Молода сім'я» та ін.; найменування в обов'язковому порядку має містити)
- місце його знаходження
- порядок управління діяльністю ЖБК (мають бути зазначені органи управління ЖБК, органи контролю ЖБК, компетенція органів ЖБК, порядок прийняття рішень органами ЖБК)
- предмет та цілі діяльності житлово-будівельного кооперативу (з цим пунктом необхідно бути дуже обережним, оскільки ЖБК як некомерційна організація має спеціальну правоздатність і вправі здійснювати лише ті види діяльності, які прямо передбачені статутом)
- порядок вступу до ЖБК
- порядок виходу із ЖБК та видачі пайового внеску
- розмір вступного та пайового внеску
- склад та порядок внесення вступного та пайового внеску до ЖБК
- відповідальність за порушення зобов'язань щодо внесення пайових внесків
- порядок покриття членами збитків житлово-будівельного
порядок реорганізації та ліквідації ЖБК.
Державна реєстрація житлово-будівельного кооперативу (як та інших юридичних осіб) здійснюється за його місцезнаходженням, під яким визнається місце знаходження постійно діючого виконавчого органу (правління) ЖБК. Державна реєстрація провадиться відповідно до положень ФЗ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та індивідуальних підприємців» від 08.08.2001 № 129-ФЗ. Зокрема, за державну реєстрацію сплачується державне мито у розмірі 2000 рублів, для державної реєстрації надаються документи, перелічені у статті 12 зазначеного закону (заява за встановленою формою з нотаріально засвідченим підписом заявника, рішення про створення ЖБК, оформлене протоколом, оригінал або нотаріально засвідчена копія статуту, документ про оплату державного мита).
Державну реєстрацію нині здійснюють територіальні органи Федеральної податкової служби РФ. Зокрема, у Санкт-Петербурзі державну реєстрацію здійснює Міжрайонна інспекція ФНС РФ № 15 (Єдиний реєстраційний центр).
Форми документів, що подаються на державну реєстрацію, та вимоги до їх заповнення затверджені Постановою Уряду РФ від 19.06.2002 № 439 про затвердження форм та вимог до оформлення документів, що використовуються при державній реєстрації юридичних осіб ...».
Разом із заявою про реєстрацію також подається заява про постановку на облік у податковому органі, оскільки наразі державна реєстрація здійснюється одночасно із постановкою юридичної особи на податковий облік.

Реєструючий орган зобов'язаний ухвалити рішення про реєстрацію або відмову в ній протягом 5 робочих днів з дня здачі документів; а протягом 5 днів з дня державної реєстрації податкового органу зобов'язаний видати свідоцтво про постановку на облік. Державна реєстрація вважається такою, що відбулася в момент внесення запису про реєстрацію ЖБК до Єдиного державного реєстру юридичних осіб. З цього моменту ЖБК вважається створеним і має право здійснювати свою діяльність.
3. Управління діяльністю ЖБК

Житловий кодекс РФ досить жорстко закріпив структуру органів управління ЖБК. Стаття 115 ЖК РФ є імперативною нормою, тобто може бути змінена статутом кооперативом. Відповідно до вищевказаної статті до системи органів управління житлово-будівельного кооперативу входять:
1) Загальні збори членів ЖБК
2) Правління ЖБК
3) Голова правління ЖБК
Проаналізуємо докладніше положення кожного органу управління житлово-будівельного кооперативу. Почнемо, з основного, вищого органу управління ЖБК - загальних зборів членів кооперативу (у кооперативах, кількість членів якого перевищує 50, замість правління або поряд з ним може діяти конференція ЖБК - орган, становище якого житловий кодекс ніяк не регулює, отже, його компетенція повинна бути встановлена статутом ЖБК). Житловий кодекс РФ не регламентує порядок скликання загальних зборів, тому відповідні положення також мають бути встановлені статутом ЖБК. Керуватися можна, наприклад, нормами житлового кодексу, присвяченими порядку скликання загальних зборів товариства власників житла (стаття146 ЖК РФ).

Стаття 117 ЖК РФ встановлює, що загальні збори є правомочними у тому випадку, якщо на нього з'явилося більше 50% членів ЖБК. Рішення приймаються простою більшістю присутніх, однак у статуті можуть бути зазначені питання, рішення щодо яких приймаються кваліфікованою більшістю (3/4). Ухвалене на загальних зборах рішення оформляється протоколом і є обов'язковим для всіх членів житлово-будівельного кооперативу.

Відповідно до ЖК РФ до виняткової компетенції загальних зборів ЖБК належать обрання членів правління та ревізійної комісії кооперативу, ухвалення рішення про надання житлових приміщень членам кооперативу, прийом до членів кооперативу та виключення з його складу, а також деякі інші питання. Статутом житлово-будівельного кооперативу цей перелік може бути розширено.

Щодо голосів, що належать кожному члену ЖБК, то варіантів їх підрахунку може бути кілька. Назвемо лише два основні. Перший - кожен член кооператив має один голос на загальних зборах. Другий - член ЖБК має кількість голосів, пропорційним загальної площі приміщень, що належать йому (житлових і (або) нежитлових). Статутом ЖБК може бути встановлений як один із двох названих варіантів, так і будь-який інший, що не суперечить законодавству РФ.

Що ж до періодичності проведення загальних зборів, і навіть ініціативи проведення позачергових загальних зборів, то житловий кодекс РФ знов-таки не регулює ці питання. Отже, дані положення мають знайти своє відображення у статуті ЖБК. Можна порадити вдатися до норм, що регулюють діяльність ТСЖ або розробити відповідні пункти статуту самостійно. Правління ЖБК є виконавчим органом житлового кооперативу. Члени правління обираються загальними зборами у складі членів кооперативу терміном, встановлений статутом житлово-будівельного кооперативу. Діяльність правління крім статуту може регулюватися локальними актами кооперативу - регламентом, становищем та інших. Правління зі свого складу обирає голову правління терміном, визначений статутом ЖБК. Голова правління забезпечує виконання рішень правління, без доручення укладає від імені кооперативу правочину, здійснює інші дії на користь ЖБК. П. 3 ст. 119 встановлює, голова має діяти у сфері житлового кооперативу розумно і сумлінно. Контролюючим органом у ЖБК є ревізійна комісія або одноосібний ревізор, які обираються загальними зборами ЖБК на строк не більше 3 років для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю ЖБК. Здійснюючи контроль ревізійна комісія зобов'язана:

Проводити планові ревізії фінансово-господарської діяльності житлово-будівельного кооперативу не рідше ніж на рік;
- представляти загальним зборам висновок про бюджет ЖБК, річний звіт та розмір обов'язкових платежів та внесків;
- звітувати перед про
4. Правове становище членів коопертиву

1) Прийом у члени ЖБК та припинення членства в ЖБК Як уже було зазначено раніше, спочатку єдиними членами кооперативу є його засновники (особи, які проголосували за створення кооперативу). Однак кооператив має право прийняти до свого складу та інших членів. Порядок прийому осіб у члени вже створеного кооперативу встановлено статтею 121 ЖК РФ і може бути доповнено відповідними положеннями статуту ЖБК.

Особа, яка бажає вступити до житлово-будівельного кооперативу, подає до правління ЖБК відповідну заяву. На розгляд заяви правлінню відведено 1 місяць. Рішення правління має бути затверджено загальними зборами ЖБК. Саме загальні збори остаточно вирішують - прийняти цю особу до членів ЖБК або відмовити їй у прийомі. Якщо загальні збори ухвалили рішення правління, то особа стає членом ЖБК, але не відразу, а з моменту сплати вступного внеску.
Членство у житлово-будівельному кооперативі припиняється у таких випадках:
- добровільний вихід
- виняток
- смерть громадянина-члена ЖБК
- ліквідація юридичної особи-члена ЖБК
- Ліквідація кооперативу
Цей перелік є вичерпним і може бути змінений статутом житлово-будівельного кооперативу.

Права та обов'язки членів житлово-будівельного кооперативу:
До основних прав членів ЖБК можна віднести право на участь у загальних зборах, право на надання житлового приміщення в кооперативному будинку, право на пай, право на вселення тимчасових мешканців, право на здачу житлового приміщення у найм, право власності на надане житлове приміщення з моменту повної виплати пайового внеску Основним правом члена ЖБК є право на надання житлового приміщення у кооперативному будинку. Рішення про надання житлового приміщення члену ЖБК приймається загальними зборами. Дане рішення є правовою підставою для вселення члена кооперативу до житлового приміщення в кооперативному будинку. Раніше (до набрання чинності новим житловим кодексом) вселення в кооперативні приміщення здійснювалося за ордерами, що видаються адміністраціями районів. Новий житловий кодекс стосовно кооперативів категорією ордер взагалі не оперує, що є безперечною його гідністю, оскільки більше відповідає ринковим відносинам. Розмір житлового приміщення, що надається члену ЖБК, повинен відповідати розміру пайового внеску цього члена. ч. 3 ст. 124 ЖК РФ встановлює, що підставою володіння, користування та розпорядження житловим приміщенням у кооперативному будинку є членство в кооперативі. З повної оплати пайового внеску особа набуває право власності на приміщенні і нею повністю поширюються правила глави 6 Житлового кодексу РФ. До цього моменту володіння, користування та розпорядження житловим приміщенням здійснюється за правилами, встановленими статутом ЖБК.

Право на пай є одним із основних майнових прав члена житлового кооперативу. Житловий кодекс не встановив порядку внесення пайового внеску членами кооперативу. Це питання має бути вирішене у статуті ЖБК.

Пайовий внесок є майновий (грошовий) внесок, відповідний купівельної вартості житлового приміщення, одержуваного членом кооперативу. Пайовий внесок може бути внесений одноразово або на виплат, залежно від положень статуту. До повної сплати пайового внеску житлове приміщення належить житлово-будівельному кооперативу на праві власності.
Пай складається з пайового внеску та нарахувань на пай (якщо вони передбачені статутом). Він належить члену кооперативу з усіма наслідками - пай може бути проданий або подарований іншій особі (якщо статут кооперативу це допускає), у разі смерті члена кооперативу він входить до складу спадкової маси, у разі виключення особи з кооперативу пай повинен бути виплачений у строки і на умовах, встановлених статутом кооперативу (але не пізніше як за два місяці після виключення).
Крім перелічених вище прав, член кооперативу має інші права. Зокрема, він має право розділити надане йому житлове приміщення (ста
Зокрема, він має право розділити надане йому житлове приміщення (стаття 127 ДК РФ), здати житлове приміщення у найм (стаття 128 ЖК РФ), дозволити проживання в житловому приміщенні тимчасовим мешканцям (стаття 126 ЖК РФ) тощо.

Головний обов'язок члена кооперативу - внести пайовий внесок у порядку та строки, встановлені статутом ЖБК. Статутом можуть бути й інші обов'язки членів кооперативу. Відповідно до частиною 4 статті 130 ЖК РФ член ЖБК у разі грубого невиконання своїх обов'язків може бути виключений із кооперативу за рішенням загальних зборів. Така особа підлягає виселенню з наданого їй житлового приміщення на підставі статті 133 ЖК РФ.

На закінчення цієї статті хотілося б коротко висвітлити питання реорганізації та ліквідації житлово-будівельних кооперативів. Відповідно до статті 122 Житлового кодексу ЖБК може бути реорганізовано лише у формі перетворення на товариство власників житла. Інші способи реорганізації (з'єднання, поділ та виділення) по відношенню до житлових кооперативів не застосовні. В іншому ж при перетворенні ЖБК слід керуватися відповідними нормами Цивільного кодексу РФ, зокрема статтями 57-60 ЦК України. Те саме відноситься і до ліквідації ЖБК - вона здійснюється за правилами, встановленими цивільним законодавством (статті 61-64 ЦК України).

ЖБК — скорочено від житлово-будівельного кооперативу. Головою може бути людина, член ЖБК, якого зі свого складу обрали інші члени цього ж ЖБК.

Іншими словами, його обирає правління будинку, наділяє правами та обов'язками, які мають бути прописані у Статуті.

Голова правління житлового кооперативу повинен виконувати свої обов'язки гідно, діяти ж також на користь всього кооперативу загалом, окрім іншого й на користь кожного його члена зокрема.

За свої дії він несе повну відповідальність перед законом та кожним членом ЖБК. Стаття 119 ЖК регулює загальні положення саме про голову ЖБК.

ЖК РФ, Стаття 119. Голова правління житлового кооперативу

1. Голова правління житлового кооперативу обирається правлінням житлового кооперативу зі свого складу терміном, визначений статутом житлового кооперативу.
2. Голова правління житлового кооперативу:
1) забезпечує виконання рішень правління кооперативу;
2) без довіреності діє від імені кооперативу, у тому числі представляє його інтереси та здійснює правочини;
3) здійснює інші повноваження, які не віднесені цим Кодексом або статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу (конференції) або правління кооперативу.
3. Голова правління житлового кооперативу при здійсненні прав та виконанні обов'язків повинен діяти на користь кооперативу сумлінно та розумно.

Права та обов'язки

Голова ЖБК має права, які прописуються окремими главами у статуті житлово-будівельного кооперативу.

Посадова інструкція голови ЖБК:

він має знати Закони Російської Федерації;
він повинен сумлінно організовувати всю діяльність правління кооперативу в повній відповідності до чинного законодавства;
регулювати питання щодо організації ремонту, а також і надання комунальних та інших послуг мешканцям;
повністю контролювати послуги, які було надано мешканцям на відповідність якості;
якщо були надані послуги не дуже високої якості або без надання таких послуг, забезпечити мешканцям повний перерахунок платежів;
забезпечувати належну роботу різного виду обладнання, приміщень, а також будівель, що належать до даного кооперативу;
належним чином зберігати документи, надані мешканцями, що підтверджують право власності на житло;
видавати необхідні документи, що входять до його компетенції, мешканцям: акти, документи та довідки за послуги тощо;
представляти всі інтереси даного кооперативу в державних та інших установах, пов'язаних з експлуатацією або обслуговуванням будинку;
вести та контролювати необхідну документацію, бухгалтерську статистику, іншу звітність;
проводити банківські операції;
перевіряти правильність розрахунків із мешканцями будинку за оплату різних послуг;
не допускати вільного несанкціонованого перепланування мешканцями будинку місць, призначених для загального користування, житлових та нежитлових приміщень;
періодично здійснювати контроль за благоустроєм будівель, цілісністю конструкцій та обладнання;
приймати та по можливості враховувати побажання мешканців будинку щодо утримання та благоустрою будівель та споруд;
приймати громадян, а також вести облік скарг щодо організації управління, благоустрою будинку, технічного стану різних об'єктів;
вживати заходів щодо усунення проблем мешканців будинку, пов'язаних з його добробутом та обслуговуванням;
контролювати проведення поточного та капітального ремонту будівель та споруд даного кооперативу;
складати кожен квартал план робіт і звітувати щодо його виконання перед правлінням наприкінці кожного кварталу;
бути присутніми у встановлені дні у правлінні кооперативу та організовувати прийом членів ЖБК членами правління;
проводити засідання правління.

Цей перелік обов'язків не є вичерпним. При складанні та прийнятті Статуту житлово-будівельного кооперативу до цього списку можуть бути включені й інші обов'язки голови ЖБК залежно від різних ситуацій.

Тепер розглянемо деякі права, які надано голові житлового кооперативу.

Умовно їх можна поділити на основні та додаткові.

До основних прав голови ЖБК належать:

контролювати використання мешканцями наданих їм житлових та нежитлових приміщень, а у разі виявлення порушення норм чинного законодавства, вживати заходів щодо їх усунення;
у разі виникнення аварійної ситуації у приміщенні, яке перебуває у власності фізичних чи юридичних осіб, що загрожує ушкодженню майна інших власників, має право проникнути до приміщення за погодженням із власником;
проводити добір персоналу, представляти кандидатури на зборах правління;
керувати діяльністю персоналу;
має право вирішального голова на зборах правління кооперативу за рівності голосів учасників правління;
наділяти членів правління окремими повноваженнями та вимагати їх сумлінного виконання;
достроково звільнити посаду голови житлово-будівельного кооперативу.

Додаткові права голови кооперативу:

Крім прав та обов'язків у голови ЖБК є заборона та обмеження.

Голова не має права:

входити до квартир мешканців без їхнього бажання, тим більше за їх відсутності;
самовільно розпоряджатися коштами кооперативу на цілі, не передбачені кошторисом і не погоджені з правлінням;
звільняти персонал без рішення правління;
виконувати рішення зборів та правління, що суперечать нормам чинного законодавства;
діяти проти інтересів мешканців будинку, власників нежитлових приміщень та всього кооперативу загалом.

Сподіваємося, що наведена вище інформація допомогла вам стати більш обізнаним з приводу прав та обов'язків голови ЖБК.

Заробітна плата управителя

Якщо ж із головою укладено договір, то його можна звільнитиу повній відповідності до підпункту «г» пункту 6 статті 81 Трудового кодексу РФ, пунктом 10 статті 81 Трудового Кодексу.

ЖК РФ, Стаття 112. Організація житлового кооперативу

6г) вчинення за місцем роботи розкрадання (у тому числі дрібного) чужого майна, розтрати, умисного його знищення або пошкодження, встановлених вироком суду, що набрав законної сили, або постановою судді, органу, посадової особи, уповноважених розглядати справи про адміністративні правопорушення;

ТК РФ, Стаття 81. Розірвання трудового договору з ініціативи роботодавця

10) одноразового грубого порушення керівником організації (філії, представництва), його заступниками своїх трудових обов'язків;

Так само можливе розірвання договору з головою ЖБК за його власним бажанням.

У такому разі від нього необхідна заява про вихід із членів житлово-будівельного кооперативу, а від роботодавця – трудова книжка та чистий розрахунок в останній день роботи.

Складання скарги

Куди поскаржитися на голову ЖБК? У повній відповідності до Федерального закону «Про порядок розгляду звернень громадян РФ» існують інстанції, куди можна звернутися у цій ситуації:

прокуратура;
правоохоронні органи;
органи самоврядування;
інспекція з праці;
інші інші органи, до компетенції яких входять питання житлового господарства.

Висновок

Посада голови ЖБК дуже відповідальна. Не кожен може з нею впоратися, тому що на цій людині лежить багато обов'язків і вона несе відповідальність перед членами ЖБК, яка її обрала, а також перед законом.

Про недобросовісного голову ЖБК у Кургані дивіться у наступному відео:

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.